AnÃ¡lise do Efeito do Risco de Cheia no Valor de ImÃ³veis pelo ...

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113 a variabilidade do valor de mercado de um imóvel em função da probabilidade de ser atingido por uma cheia, em um dado período. O desenvolvimento deste modelo parte da premissa básica de que o preço de uma propriedade é composto por suas diversas características, aquelas específicas á propriedade (estruturais), às específicas à localização (localizacionais), as referentes à disponibilidade de bens e serviços de infra-estrutura e as relativas ao meio ambiente (ambientais). Na área de estudo, além destas variáveis, o valor de um bem imobiliário é também fortemente influenciado pela probabilidade de ocorrência de inundação nos imóveis situados na região. Isto posto, pretende-se, utilizando a metodologia dos preços hedônicos apresentada no capítulo 4, ajustar um modelo de previsão para os preços de imóveis localizados na área de estudo. Este modelo será obtido com base em procedimentos econométricos, usando particularmente a técnica da regressão múltipla para relacionar o valor da propriedade com suas características estruturais, localizacionais, de infraestrutura e ambientais, com ênfase à variável correspondente à probabilidade de ocorrência de inundação. Para conseguir alcançar o objetivo proposto, a realização deste estudo de caso foi desenvolvida seguindo as etapas de trabalho citadas abaixo: (i) Definição dos atributos a serem considerados Nesta etapa procurou-se definir as características que poderiam ser importantes na formação do preço de imóveis localizados na área de estudo, de tal forma a orientar o posterior levantamento de dados. Após análise detalhada da área de estudo, as
114 variáveis definidas para serem levantadas foram: - Estruturais: área construída, área do terreno, tipo da construção e idade do imóvel. - Localizacionais: município, distância ao centro urbano principal e proximidade a áreas com ocupação irregular. - De Infra-estrutura: tipo de pavimentação, disponibilidade de sistema de coleta de esgoto e proximidade a equipamentos urbanos. - Ambiental: proximidade a áreas verdes e de recreação. - De Inundação: risco de ocorrência de inundação na área onde se localiza o imóvel, expresso pelo período de retorno. (ii) Pesquisa no mercado imobiliário Nesta etapa foi realizado um levantamento dos imóveis disponibilizados para venda na região de estudo, através de consultas a jornais, internet, contato telefônico e pessoal junto às imobiliárias, além de visitas a campo, principalmente nas áreas em que o risco de ocorrência de inundação possui período de retorno mais baixo. As informações coletadas nesta fase referem-se à localização precisa dos imóveis, os preços de venda ofertados pelos mesmos e as suas respectivas características estruturais. O detalhamento das atividades e dados obtidos nesta etapa é apresentado no tópico 5.2.2. (iii) Localização dos imóveis na área de estudo Nesta etapa foi realizada a localização dos imóveis disponíveis para venda na área de estudo, através da consulta a mapas e guias de arruamento, e de visitas a
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LIZANDRA MARTINEZ LEZCANO ANÁLISE
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ANEXO C - EXEMPLOS DE REGRESSÕES T
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