AnÃ¡lise do Efeito do Risco de Cheia no Valor de ImÃ³veis pelo ...

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123 proximidade a áreas com ocupação irregular, sendo o tratamento dado a cada uma delas detalhado a seguir. • Município: No caso desta variável, a sua consideração na pesquisa partiu da hipótese de que o fato de um imóvel estar localizado no município de Curitiba, ao invés da sua Região Metropolitana, pode causar uma valorização no preço deste imóvel. Desta forma, neste estudo o atributo município foi avaliado através da utilização de uma variável do tipo binária (0/1), e a sua análise consistiu apenas em caracterizar, por um lado os imóveis localizados dentro dos limites territoriais do próprio município de Curitiba, e por outro lado aos imóveis localizados nos municípios vizinhos de Pinhais e Colombo, que fazem parte da sua Região Metropolitana, sendo atribuído o valor 1 aos imóveis localizados em Curitiba e o valor 0 àqueles situados nos demais municípios considerados. • Distância ao centro urbano principal: Nesta pesquisa, o centro principal considerado para a avaliação deste atributo é relativo à região central do município de Curitiba, sendo o local escolhido como ponto de referência a Praça Tiradentes. A premissa considerada para este atributo ser incluído na análise pressupõe que o valor de mercado de um imóvel vai sofrendo um certo decréscimo quanto mais afastado estiver da região central de Curitiba, ou seja, quanto mais se aproximar da periferia e dos municípios da Região Metropolitana. A avaliação desta variável consistiu em medir a distância de cada um dos imóveis que compõem a amostra até a Praça Tiradentes, situada no centro de Curitiba.
124 Esta variável, portanto, para efeito deste estudo é uma variável quantitativa e tem seu valor expresso em quilômetros (km). O cálculo da distância foi feito de forma radial, ou seja, uma linha reta desses referenciais foi traçada até a Praça Tiradentes e, então, medida a distância. Foi utilizado como base o mapa 1 apresentado no Anexo B, na escala de 1:20.000. Este mapa ilustra a superfície total da bacia do rio Atuba e foi gerado durante a elaboração do Plano Diretor de Drenagem para a Bacia do Rio Iguaçu na Região Metropolitana de Curitiba ( SUDERHSA, 2002). • Proximidade a áreas com ocupação irregular: O fato da existência de diversas áreas de invasão nos municípios de Curitiba, Colombo e Pinhais, dentro da bacia do rio Atuba, motivaram a utilização desta variável na pesquisa, pois intuitivamente considerou-se que a proximidade a estas áreas pode ocasionar uma desvalorização no preço dos imóveis. Para a avaliação deste atributo foram medidas as distâncias radiais de cada um dos imóveis da amostra até a ocupação irregular mais próxima, sendo seu valor expresso em metros (m). Logo, com base nas informações obtidas, a avaliação deste atributo foi realizada testando dois critérios de análise diferentes. Primeiramente, foi testada a avaliação da variável na sua condição quantitativa, sendo utilizados os próprios valores das distâncias medidas. Depois, este atributo foi avaliado utilizandose uma variável do tipo binária (0/1), sendo associada a esta variável o valor de zero quando o imóvel estiver localizado até uma dada distância da ocupação irregular mais próxima. Para este efeito, foram testadas as distâncias de 500m, 1.000m e 1.500m. Da mesma forma que no atributo anterior, para medir estas distâncias foi
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