AnÃ¡lise do Efeito do Risco de Cheia no Valor de ImÃ³veis pelo ...

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77 autores, dentre eles FREEMAN III (1993), como o pioneiro na aplicação dos conceitos da teoria dos preços hedônicos. Verifica-se que nos estudos acima citados, consideradas as primeiras aplicações da teoria dos preços hedônicos, não foi abordada a valoração de bens ou serviços ambientais. Um dos primeiros a sugerir a utilização dos princípios desta técnica para a valoração ambiental, de acordo com FREEMAN III (1993), foi o economista Ronald Ridker, em 1967, que percebeu a possibilidade de usar os valores de propriedades residenciais para estimar o impacto das alterações de características ambientais nos benefícios dos moradores, marcando com isso o início do que viria a se chamar no futuro de método dos preços hedônicos. Finalmente, pode-se observar que existe grande concordância na literatura a respeito da afirmativa de que o método dos preços hedônicos deriva-se da teoria do valor por características (characteristics theory of value) originária de Lancaster 14 , sendo a formulação do seu modelo sugerida inicialmente, numa forma mais genérica, por Griliches 15 , e posteriormente proposto e aplicado por Rosen 16 , o qual contribui significativamente ao formalizar os procedimentos e desenvolver um arcabouço teórico para a aplicação desta técnica (e.g. RIERA, 1992; HANLEY E SPASH, 1993; HERRUZO, 2002). A partir de então, muitos outros autores efetuaram diversos estudos utilizando o 14 LANCASTER, K. A new approach to consumer theory. Journal of Political Economy, vol. 74, p. 132-157, 1966. 15 GRILICHES, Z. Price indexes and quality change: studies in new methods of measurement.Cambridge, Harvard University Press, p.55-87, 1971. 16 ROSEN, Sherwin. Hedonic Price and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition. Journal of Political Economy, Vol. 82, p. 34-55, 1974.
78 método dos preços hedônicos. NOGUEIRA, MEDEIROS E ARRUDA (2000, p. 97) afirmam que, “A teoria do preço hedônico fundamentou a explosão de estudos teóricos e empíricos sobre valoração monetária de características ambientais ou locacionais na segunda metade da década de 1970 e durante toda a década de 1980”. Analisando os estudos realizados utilizando este método, observou-se que para o caso da valoração ambiental, embora o mesmo possa ser aplicado a qualquer bem composto privado cujos atributos sejam complementares a bens ou serviços ambientais, o exemplo mais freqüentemente encontrado na literatura está relacionado aos preços de propriedades. Considerando isto, e o fato de bens imobiliários serem também o objeto da aplicação do método dos preços hedônicos nesta pesquisa, optouse por enfocar na descrição do método, o caso que se baseia no uso do valor da propriedade. 4.2 ESTIMATIVA DA FUNÇÃO DE PREÇOS HEDÔNICOS A formulação do modelo dos preços hedônicos parte da hipótese de que as distintas características que compõem um bem privado heterogêneo influenciam a seu valor de mercado, e sendo assim, assume-se que o preço deste bem pode ser desagregado em função de suas características ou atributos. Com base nisto, este método tenta estabelecer uma relação, denominada de função de preços hedônicos, entre os atributos de um bem e seu preço de mercado, para que uma vez estimada esta
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