Análise do Efeito do Risco de Cheia no Valor de Imóveis pelo ...

83
No caso de se utilizar a técnica da regressão múltipla para exprimir a relação
funcional entre preço e atributos com as variáveis explicativas
x
j
funções quaisquer
dos atributos
a
j
, o preço hedônico P
h
do atributo
a
j
resulta:
P
h
∂P
dx
j
dx
j
= ∑ ⋅ = β
j
(4.5)
∂x
da da
j
j
j
Contudo, a obtenção de resultados confiáveis na aplicação do método de preços
hedônicos está condicionada à execução cuidadosa de três etapas fundamentais,
brevemente descritas a seguir.
• Escolha apropriada das variáveis para representar os atributos da propriedade:
O método requer que os vários atributos que influenciam o preço de uma
propriedade sejam representados nas variáveis explicativas no modelo da regressão.
Entre os principais atributos que afetam o preço de um imóvel incluem-se os aspectos
físicos ou estruturais (e.g. tamanho, idade, material de construção), as características
definidas pela sua localização e vizinhança (e.g. distância ao centro, proximidade a
escolas, unidades de saúde), assim como os atributos relativos à qualidade ambiental
da região onde o bem está inserido (e.g. nível de poluição sonora e atmosférica,
proximidade a áreas verdes). Destaca-se que nesta pesquisa, além das características
típicas citadas, incluiu-se na análise uma variável associada ao risco de ocorrência de
inundação, pois a avaliação do impacto da variação do risco de inundação no preço de
propriedades se constitui no objetivo principal deste estudo.
Cabe mencionar que, embora inicialmente uma quantidade maior de