AnÃ¡lise do Efeito do Risco de Cheia no Valor de ImÃ³veis pelo ...

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3.3.2 Métodos de Função de Demanda................................................................... 66 3.3.2.1 Método de preços hedônicos...................................................................... 67 3.3.2.2 Método de custo viagem............................................................................. 68 3.3.3.3 Método de valoração contingente............................................................... 71 4 MÉTODO DOS PREÇOS HEDÔNICOS....................................................... 76 4.1 BREVE HISTÓRICO...................................................................................... 76 4.2 ESTIMATIVA DA FUNÇÃO DE PREÇOS HEDÔNICOS........................... 78 4.3 REGRESSÃO LINEAR MÚLTIPLA.............................................................. 86 4.3.1 Estimativa dos Parâmetros de Regressão...................................................... 88 4.3.2 Coeficiente de Determinação......................................................................... 91 4.3.3 Estimador da Variância dos Erros................................................................. 93 4.3.4 Inferência no modelo OLS............................................................................ 93 4.4 APLICAÇÕES DO MÉTODO DOS PREÇOS HEDÔNICOS....................... 97 4.5 LIMITAÇÕES DO MÉTODO DOS PREÇOS HEDÔNICOS........................ 105 5 ESTUDO DE CASO.......................................................................................... 108 5.1 CARACTERIZAÇÃO DA ÁREA DE ESTUDO............................................ 108 5.2 METODOLOGIA DE ANÁLISE.................................................................... 112 5.2.1 Considerações Gerais.................................................................................... 112 5.2.2 Levantamento dos Valores Imobiliários........................................................ 118 5.2.3 Avaliação dos Atributos Localizacionais, de Infra-estrutura e Ambiental.... 122 5.2.3.1 Avaliação dos atributos localizacionais...................................................... 122 5.2.3.2 Avaliação dos atributos infra-estrutura....................................................... 125 v
5.2.3.3 Avaliação do atributo ambiental................................................................. 129 5.2.4 Avaliação do Atributo de Inundação............................................................. 131 5.2.5 Formulação do Modelo Matemático.............................................................. 136 5.3 RESULTADOS E ANÁLISES....................................................................... 142 5.3.1 Teste de Adequação...................................................................................... 149 5.3.2 Aplicação do Modelo Proposto no Processo de Tomada de Decisões.......... 151 6 CONCLUSÕES E RECOMENDAÇÕES....................................................... 159 6.1 CONCLUSÕES................................................................................................ 159 6.2 RECOMENDAÇÕES....................................................................................... 160 REFERÊNCIAS...................................................................................................... 162 ANEXO A – INFORMAÇÕES COLETADAS RELATIVAS AOS IMÓVEIS AMOSTRADOS ANEXO B – LOCALIZAÇÃO DOS IMÓVEIS AMOSTRADOS ANEXO C – EXEMPLOS DE REGRESSÕES TESTADAS vi
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