Análise do Efeito do Risco de Cheia no Valor de Imóveis pelo ...

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função, seja possível estimar o valor implícito (preço sombra) de cada um dos
atributos analisados.
Bens imobiliários em geral podem ser considerados como bens heterogêneos,
constituídos por um conjunto de atributos, com o seu preço de mercado estabelecido
pela agregação dos valores implícitos atribuídos às diferentes características. O
método baseia-se na hipótese de que quando uma pessoa vai comprar uma propriedade
no mercado imobiliário, ela considera as diversas características (e.g. estruturais,
locacionais, ambientais) que a compõem para estabelecer o preço que ela está disposta
a pagar.
Na realidade a definição do preço que uma pessoa está disposta a pagar por um
determinado bem imobiliário é muito mais complexa, e envolve, além das
características acima mencionadas, outros componentes de natureza psicológica,
vinculados a um conjunto de valores subjetivos próprios ou influenciados por técnicas
de marketing e propaganda.
Entretanto, dentro de um mercado de oferta e procura de bens compostos, a
captura por parte do vendedor, da totalidade do preço que o comprador está disposto a
pagar, em geral não ocorre, e o negócio é fechado por um valor inferior. Dado que o
vendedor não conhece a disposição a pagar do comprador, ele fixa o preço em uma
expectativa média dessa disposição a pagar. Acredita-se que essa expectativa média
pode ser estabelecida a partir de uma regressão em função das características
intrínsecas objetivas do imóvel, e portanto, pode ser avaliada pelo método dos preços
hedônicos como proposto nesta dissertação.