Begründung - Stadt Weinheim

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Bebauungsplan Nr. 1/01-09
„Ehemaliger Güterbahnhof“
Nach § 17 Abs. 2 können unter bestimmten Voraussetzungen die Obergrenzen des § 17
Abs. 1 BauNVO überschritten werden.
Für das Plangebiet liegen besondere städtebauliche Gründe vor, die eine Überschreitung der
Obergrenzen des Maßes der baulichen Nutzung (GRZ) erforderlich machen. Dabei werden
die im Urteil des OVG Berlin-Brandenburg 105 konkretisierten Voraussetzungen für eine Überschreitung
der Obergrenzen für das Maß der baulichen Nutzung gemäß § 17 BauNVO erfüllt.
Die Überschreitung der Obergrenzen des § 17 Abs. 1 BauNVO muss demnach „aus dem
besonderen Charakter oder aus besonderen Umständen des neu überplanten Gebiets objektiv
begründbar sein; die städtebaulichen Gründe müssen dabei ein gewisses Gewicht besitzen
und dürfen nicht in jeder Standardsituation einsetzbar sein.“ 106
Im vorliegenden Fall handelt es sich um ein Gebiet der Innenentwicklung. Mehrere Zwangspunkte
wirken sich auf die Erschließung und dadurch auf den vorgesehenen höheren Versiegelungsgrad
des Geländes aus. So hat das Grundstück des ehemaligen Güterbahnhofs einen
ungünstigen Zuschnitt mit einer langen Straßenfront und einer geringen Tiefe von nur rd. 90 m.
Zusätzlich ist es von indisponiblen Flächen (Verkehrsanlagen) umgeben. Die Planung sieht
vor, die Gebäude entlang der Bahnlinie und die Erschließungs- und Parkplatzflächen davor
entlang der Bergstraße anzuordnen. Für die geplanten Einzelhandelsnutzungen (Baumarkt,
Möbelmarkt, weitere Fachmärkte) wird funktionsbedingt eine relativ hohe Gebäudetiefe benötigt.
Allerdings können die bei i. d. R. nahezu quadratischen Gebäuden üblichen Gebäudetiefen
nicht auf dem Grundstück abgebildet werden, daher sind längliche Gebäuderiegel
vorgesehen. Die verbleibende Grundstückstiefe wird für die erforderlichen Stellplätze und die
Erschließung benötigt. Eine weitere Optimierung der Planung durch Verringerung der versiegelten
Fläche beispielsweise durch Errichtung von Parkhäusern/ Tiefgaragen ist aufgrund des
Flächenzuschnitts (geringe Tiefe), der erforderlichen Flächen für Erschließungswege und
Stellplatzanlagen und den marktwirtschaftlichen Anforderungen der Nutzer nicht möglich.
Eine verkehrliche Erschließung ist nur gesammelt, d. h. an zwei Knotenpunkten möglich,
damit der Verkehrsfluss auf der B 3 nicht übermäßig behindert wird. Das bedeutet, dass für
das Gelände eine innere Erschließung mit zusätzlichem Flächenaufwand erforderlich wird.
Besonderer Erschließungsaufwand ergibt sich außerdem durch die teilweise Trennung von
Lkw-Anlieferung und Kundenverkehr.
Ein hoher Überbauungsgrad ist an dieser Stelle sinnvoll und vertretbar da für das Vorhaben
innerörtliche Brachflächen revitalisiert werden. Zudem ist es im Sinne des Leitbilds einer
Stadt der kurzen Wege zielführend eine Konzentration von Einzelhandelsangeboten an dieser
Stelle zu ermöglichen. Denn die Lage des ehemaligen Güterbahnhofs ermöglicht sowohl
eine fußläufige Erreichbarkeit aus weiten Teilen der Stadt Weinheim, als auch eine auf den
motorisierten Verkehr optimierte Erschließung, die dem überwiegend nicht zentrenrelevanten
Einzelhandelsangeboten und gewerblichen Nutzungen angemessen ist. Einen Standort mit
ähnlicher Lagegunst gibt es im Stadtgebiet nicht.
Bei einer Realisierung der vorgesehenen Nutzungen außerhalb des Siedlungsbereichs würde
insbesondere aufgrund der erforderlichen Erschließungsanlagen vermutlich deutlich mehr
105 Vgl. OVG Berlin-Brandenburg, urteil vom 30.09.2010 – OVG 2 A 22.08.
106 Ebenda, Rd.-Nr. 48.