Begründung - Stadt Weinheim

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Bebauungsplan Nr. 1/01-09
„Ehemaliger Güterbahnhof“
Bezogen auf die Gesamtfläche des Baugrundstückes würde sich bei der Summe der festgesetzten
maximalen Geschossflächen von 43.000 m² die Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,6
ergeben. Aufgeschlüsselt für die einzelnen Gebietsteile ergibt sich im Sondergebiet „Fachmarktzentrum“
eine GFZ von 0,5 und für das Gewerbegebiet die GFZ von 2,4. Damit ist die
Obergrenze des Maßes der baulichen Nutzung für Gewerbegebiete, die in der BauNVO mit
GFZ 2,4 angegeben ist, erreicht. Die Obergrenze für Sondergebiete liegt ebenfalls bei einer
von GFZ 2,4. Sie wird im konkreten Fall deutlich unterschritten.
Im Gewerbegebiet wird die Obergrenze des Maßes der baulichen Nutzung ausgeschöpft, um
hier den stadtgestalterischen Zielen zu entsprechen, die an der nördlichen Gebietsgrenze
eine städtebauliche Dominante oder die Gestaltung einer Torsituation vorsehen.
10.2.3 Höhe der baulichen Anlagen
Die differenzierte Festsetzung von Gebäudehöhen ist erforderlich, um die städtebaulich gewünschten
Mindest- und Maximalkubaturen zu definieren und die Höhenentwicklung an die
umgebende Bebauung anzupassen. Zudem ergibt sich aus Gründen des lokalen Klimaschutzes
die Notwendigkeit von Festsetzungen zur Höhe der baulichen Anlagen. Bezugspunkt für
die Festlegung der maximalen Gebäudehöhe sind die in der nördlichen Umgebung vorhandenen
bzw. geplanten drei- bis viergeschossigen Gebäude. An diese Höhen knüpft die Festsetzung
der Gebäudehöhen im Gewerbegebiet an und fällt im Sondergebiet nach Süden hin ab.
Aus stadtgestalterischen aber insbesondere auch aus stadtklimatischen Gründen werden zur
Minderung der Auswirkungen des Vorhabens die Gebäude in ihrer Höhe beschränkt (vgl.
Gutachten zur Klimaökologie 108 sowie Kapitel 8.6 und Kapitel 9.5.5).
Die Mindesthöhe der Gebäude ist über das gesamte Plangebiet gleich. Es soll zwischen
Bahn und den östlich angrenzenden Gebieten eine ausreichend starke deutlich wahrnehmbare
Raumkante gebildet werden, welche die Bahnlinie von den östlichen Gebieten abgrenzt.
Gleichzeitig kann durch die Festsetzung einer Mindesthöhe der Gebäude eine
Verringerung der nächtlichen Lärmbelastung durch den Schienenverkehr in den östlich gelegenen
Wohngebieten erreicht werden (vgl. Schalltechnische Untersuchung 109 ).
Zwischen der Mindest- und Maximal-Höhenfestsetzung verbleibt eine ausreichende Flexibilität
für die Höhenentwicklung von Gebäuden. Zumal zusätzlich für Dächer eine Dachaufkantung
(Attika) zugelassen wird. Dabei darf die Außenwand den höchsten Punkt der Dachhaut um
maximal 1,5 m überragen. Damit wird verhindert, dass eine ungleiche und unruhig wirkende
Dachlandschaft entsteht, da diese aufgrund der topographischen Lage gut einsehbar ist.
Aus den gleichen Gründen ist die Überschreitung der planzeichnerisch festgesetzten Gebäudehöhen
durch Solaranlagen, Technikaufbauten und Nebenanlagen nicht zulässig. Es
soll ein Ungleichgewicht in der Höhenentwicklung vermieden und ein einheitliches städtebauliches
Erscheinungsbild entstehen. Dazu ist die Einhaltung einer maximalen Höhe notwendig,
die nicht durch Aufbauten unterbrochen wird.
108
Vgl. Ökoplana (2011): Kurzstellungnahme zum B-Plan Weinheim Nr. 1/01-09 „Ehemaliger Güterbahnhof“ – Klimaökologie,
vom 05.09.2011, Mannheim
109
Vgl. Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH schalltechnisches Büro, Darmstadt (Oktober 2011): Bebauungsplan Nr. 1/01-
09 "Ehemaliger Güterbahnhof", Lärmschutzwand-Varianten zur Minderung von Schienenverkehrslärm, Darmstadt.