Begründung - Stadt Weinheim

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Bebauungsplan Nr. 1/01-09
„Ehemaliger Güterbahnhof“
Auf den Flächen N2 und N3 ist jeweils eine Gemeinschaftswerbeanlage bis zu einer Höhe
von maximal 112 m ü. NN zulässig. Dies entspricht bei einem Geländeniveau von rund
106 m ü. NN (bezogen auf die Höhenlage an der B 3) einer Höhe von 6 m. Hier wurde bezüglich
der Höhenfestsetzung zwischen Werbe-/ Hinweisfunktion und städtebaulicher Gestaltung
(die einsehbaren Zufahrtsbereiche an der B3 sollten nicht mit Werbung überfrachtet
werden) abgewogen und damit ein städtebaulich verträgliches Maß gefunden.
Innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche sind Fahnenmasten bis zu einer Höhe von
115,5 m ü NN (entspricht durchschnittlich ca. 10 m) zulässig. Die Fahnen sollen aus stadtgestalterischen
Gründen den Gebäuden zugeordnet sein. Die Höhe wird begrenzt, um hier keine
weitere Überhöhung der Gebäude durch Fahnen zuzulassen. Die Werbe- und
Fernwirkung der Fahnen ist auch bei einer begrenzten Höhe gegeben.
Die getroffenen Höhenfestsetzungen für die maximalen Gebäudehöhen sind insbesondere
im Hinblick auf die klimatische Bedeutung des Plangebietes wichtig. Auf die entsprechenden
Ausführungen im Umweltbericht (Kapitel 9.5.5) wird verwiesen.
10.2.4 Überbaubare Grundstücksflächen
Der Bebauungsplan definiert die überbaubare Grundstücksfläche durch Baugrenzen. Es sind
entsprechend dem städtebaulichen Konzept insgesamt fünf Baufelder festgesetzt. Aufgrund
der besonderen Höhenfestsetzung für den Bereich des Hochregelagers, wird dafür ein eigenes
Baufenster definiert. Aufgrund der klimaökologischen Anforderungen wird dieses Baufenster
stark an dem geplanten Gebäudeentwurf orientiert und eng um das Hochregallager gefasst.
Entlang der westlichen Grundstücksgrenze halten die Baugrenzen einen Mindestabstand
von 4 m ein, damit an dieser Stelle eine Umfahrung der Gebäude (Lieferverkehr, Lösch- und
Rettungsfahrzeuge) gesichert ist. Zwischen den Baufenstern ergeben sich nicht überbaubare
Grundstücksflächen aufgrund des notwendigen Abstandes zu den Brückenbauwerken und
den Versorgungsleitungen. Die unterschiedliche Tiefe der Baufenster ergibt sich aus dem
städtebaulichen Konzept und den zu Grunde liegenden unterschiedlichen Flächenansprüchen
der geplanten Einzelhandelsnutzungen. Die Festsetzung der östlichen Baugrenzen
entspricht der planerischen Idee die Gebäude im Westen des Geltungsbereichs anzuordnen,
und zwischen dem Gebäuderiegel und der B 3 die Kundenstellplätze zu konzentrieren. Die
Anordnung der Baukörper in Form einer nahezu geschlossenen Gebäudereihe entlang der
Bahnstrecke wurde auch gewählt, um mit der Planung indirekt einen verbesserten Schutz
der östlich vom Plangebiet gelegenen Wohngebiete vor Bahnlärm zu erreichen.
Die Anordnung der überbaubaren Grundstücksflächen auf der Westseite des Gebietes reicht
zur Sicherung der städtebaulichen Ordnung aus. Baulinien wurden daher nicht festgesetzt.
Innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen ergeben sich ausreichende Spielräume für
eine funktionsgerechte Gestaltung und Positionierung der Gebäude.
Die überbaubare Grundstücksfläche im Bereich des Gewerbegebietes wurde so festgesetzt,
dass die Bebauung näher an die B 3 heranreichen kann als die im Sondergebiet festgesetzten
überbaubaren Grundstücksflächen. Durch dieses Heranrücken an die B 3 kann eine Torsituation
geschaffen und der Stadteingang städtebaulichen betont werden.