Begründung - Stadt Weinheim

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Bebauungsplan Nr. 1/01-09
„Ehemaliger Güterbahnhof“
Im Hinblick auf das raumordnerische Integrationsgebot sind diese Sortimente für Einzelhandelsgroßprojekte
zwar grundsätzlich nicht im Ergänzungsstandort zulässig. Die zulässigen
Verkaufsflächen werden aber über Verkaufsflächenfaktoren (vgl. 10.1.1.2.1 und 10.1.1.2.2)
auf maximal 600 bzw. 800 m² je Sortiment beschränkt und liegen damit unterhalb der in der
aktuellen Rechtsprechung anerkannten Schwelle der Großflächigkeit. Dem Integrationsgebot
wird insoweit Rechnung getragen. Die höhere Raumordnungsbehörde hat mit Schreiben
vom 12.12.2011 festgestellt, das die Festsetzungen des Bebauungsplans mit den Erfordernissen
der Raumordnung vereinbar sind (vgl. Kapitel 8.1).
10.1.1.2.1 Festsetzungssystematik - Verkaufsflächenzahl
Im Flächennutzungsplan ist das Gebiet des ehemaligen Güterbahnhofes als eine der vier Sonderbauflächen
für großflächigen Einzelhandel dargestellt. Zur Steuerung des Einzelhandels
werden die zulässigen Verkaufsflächen bezogen auf die Sonderbauflächen kontingentiert.
Darauf abgestimmt sollen die festgesetzten Verkaufsflächenobergrenzen des Bebauungsplanes
insgesamt einen Wert von maximal 20.000 m² Verkaufsfläche nicht überschreiten. Diese
maximale Verkaufsfläche stellt eine, aus dem Einzelhandelskonzept der Stadt Weinheim abgeleitete
und mit dem Flächennutzungsplan übereinstimmende verträgliche Größenordnung dar.
Nach der aktuellen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts 90 ist jedoch die Festsetzung
einer baugebietsbezogenen und somit vorhabenunabhängigen Obergrenze für Verkaufsflächen
zur Steuerung des Einzelhandels in einem Sondergebiet mangels
Rechtsgrundlage unzulässig. Eine solche Festsetzung widerspricht dem der Baugebietstypologie
der BauNVO zu Grunde liegenden Regelungsansatz, wonach im Geltungsbereich eines
Bebauungsplanes im Grunde jedes Baugrundstück für jede nach dem Nutzungskatalog der
jeweiligen Baugebietsvorschrift zulässige Nutzung in Betracht kommen muss. 91 Denn eine
vorhabenunabhängige Kontingentierung von Nutzungsoptionen ist der BauNVO grundsätzlich
fremd. Dies würde nämlich zu einem „Windhundrennen“ potenzieller Investoren und
Bauantragsteller führen und schließt die Möglichkeit ein, dass Grundeigentümer im Fall der
Erschöpfung des Kontingents von der kontingentierten Nutzung ausgeschlossen sind.
Das System der vorhabenbezogenen Typisierung der BauNVO wird selbst dann verletzt,
wenn das betroffene Sondergebiet nur aus einem bzw. wenigen Grundstücken besteht, die
allesamt in der Hand desselben Eigentümers stehen oder sich die überbaubare Grundstücksfläche
nur auf ein Grundstück beschränkt. 92 „Als zulässig (hingegen) wird eine absolut
baugrundstücksbezogene Zulässigkeitsbestimmung gesehen.“ 93
Mit den Festsetzungen zur zulässigen Verkaufsfläche ist daher sicherzustellen, dass sich die
Verkaufsflächenbeschränkung auf ein Baugrundstück und/ oder auf ein bestimmtes Vorhaben
bezieht. Die Festsetzungen zur zulässigen Verkaufsfläche muss unabhängig von
Grundstücksteilungen oder zeitlicher Abfolge der Bebauung möglich sein und die maximal
zulässige Verkaufsfläche darf nicht überschritten werden.
90
Vgl. Bundesverwaltungsgericht BVerwG, Urteil vom 03.04.2008 – 4 CN 3/07 – BauR 2008, 1273.
91
Vgl. ebenda.
92
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 11.11.2009 – 4 BN 63.09.
93
VGH Mannheim, Urteil vom 08.07.2009 – 3 S 1432/07-, juris, wird zitiert bei Lenz und Johlen, Dr. Voß, Köln (September
2011): Gutachterliche Stellungnahme zu dem Fachmarktzentrum „Ehemaliger Güterbahnhof“ in Weinheim.