ECHO Top500 Tirol 2016

Top 500 | immobilien
Sympathische
Alternativen zum
Leerstand
Stefan Esterhammer,
Raiffeisen Bezirksbank Kufstein
ECHO: Die wichtigste Frage zuerst: Gibt es
im Tiroler Unterland Gebiete, wo die Preise
im Gegensatz zur omnipräsenten Verteuerung
fallen und Immobilien günstiger werden?
Stefan Esterhammer: Eigentlich nicht –
selbst Wohnimmobilienpreise außerhalb
der begehrten Ballungszentren bleiben stabil.
Wer lange genug auf Käufer wartet, kann
seine Objekte auch um einen guten Preis
verkaufen.
ECHO: Wie gut darf ein guter Preis überhaupt
sein?
Esterhammer: Ein guter Preis sollte immer
dem realistischen Wert der Immobilie entsprechen.
Wenn Private verkaufen, kommt
oft auch ein ideeller Wert hinzu, schließlich
verabschieden sie sich von einem Stück Vergangenheit.
Darum ist eine objektive Bewertung
durch den Makler notwendig: Ein zu
hoher Verkaufspreis schreckt Interessenten
ab und macht ein Objekt schwer vermittelbar.
ECHO: Gibt es noch andere Verteuerungsfaktoren?
Esterhammer: Die geografische Nähe zu
hochpreisigen Regionen wie z. B. Kitzbühel
oder München ist zusehends entscheidend.
Aber auch die medial zugespitzten Eindrücke,
dass sich die Preislage dramatisch nach
oben schaukelt, blasen Immobilienpreise
oftmals zu sehr auf. Unsere Aufgabe als
Makler besteht immer mehr in der Vermittlung
zwischen diesen auseinanderklaffenden
Vorstellungen. Verkäufern ist oftmals von zu
hohen Preisforderungen abzuraten.
ECHO: In welchen Bereichen ist die Nachfrage
besonders groß?
Esterhammer: Die Nachfrage ist in zwei
gegensätzlichen Bereichen sehr hoch: Zum
einen sind leistbare und wohnbaugeförderte
Familienwohnungen sehr gefragt, zum anderen
kleine Singlewohnungen, was Mieter
und Anleger gleichermaßen betrifft. Dieser
Bedarf ist im städtischen und ländlichen
Raum ähnlich hoch. Immobilieninteressenten
bevorzugen eher die Investition in Eigentum,
als hohe Mieten für Wohnungen zu bezahlen.
Zudem ist in Kufstein die Nachfrage
nach WG-tauglichen Wohnungen besonders:
Studenten suchen nach gut eingeteilten
Immobilien mit mehreren Schlafzimmern.
Solche Objekte sind auch für Anleger attraktiv,
da die Mieteinnahmen bei WGs meist
höher sind.
ECHO: Wie entwickelt sich die Lage bei
den Gewerbeimmobilien?
Esterhammer: Da ist das Angebot recht
groß, im Moment ist viel Gewerbefläche
frei. Hierfür wäre eine Flexibilisierung wünschenswert,
die beispielsweise Initiativen
zu einer temporären Zwischennutzung
ermöglichen: So könnten in großflächigen
Objekten etwa Flohmärkte und Veranstaltungen
stattfinden, oder zwischenzeitlich
Pop-up-Stores und -Restaurants eröffnet
werden – allesamt begrüßenswertere und
sympathische Alternativen zum Leerstand.
Den Unternehmen geht es heute in hohem
Maße um die Effizienz der Geschäftsprozesse.
Dabei spielt auch die Immobilie eine
nicht unwesentliche Rolle. Die Zurverfügungstellung
der „dummen“ Hardware genügt
nicht mehr, Geschäftsflächen müssen
immer stärker auf die Anforderungen der
Firmen, die sich stark voneinander unterscheiden,
abgestimmt sein. In Gewerbeparks
wie dem TWI gilt eine Auslastung um die 90
Prozent als wünschenswerte Größe. „Wir haben
200 Büros und eine Auslastung, die bei
95 Prozent liegt. Das ist sehr gut“, zeigt
Gstrein sich mit dem Geschäftsgang durchaus
zufrieden.
Ein Trend, der bei den Gewerbeimmobilien,
wie sie Andreas Gstrein anbietet, voll eingeschlagen
hat, ist die Lichtplanung. Damit
lassen sich die in den Büros herrschenden
Lichtverhältnisse auf die individuellen Bedürfnisse
der Mitarbeiter abstimmen. Mittels
fortschrittlicher Lichtsteuerung lässt sich etwa
das Spektrum der Morgen- und Abendsonne
simulieren, was den Wohlfühl-Faktor
am Arbeitsplatz steigert. Mit dem Lichtbereich
hat sich Gstrein umfassend beschäftigt,
weil sich seine Kunden dafür interessiert haben.
Lichtplanung ist aber nicht nur für das
Wohlbefinden am Arbeitsplatz vorteilhaft,
sondern auch für den Geldbeutel, da der
Energieverbrauch mit jeder Leuchtmittelgeneration
abnimmt.
Gewerbeimmobilien verfügen in der Regel
über Dachflächen, die sich prinzipiell für
Photovoltaik-Anlagen eignen. Die Dachflächen
im TWI allein sind 40.000 Quadratmeter
groß. Für den IVG-Geschäftsführer ist
in Ermangelung an nachhaltigen Lösungen
Photovoltaik derzeit noch kein Thema.
Die Nachfrage nach Büroflächen in Innsbruck
sieht Gstrein ungebrochen: „Innsbruck
ist ein attraktiver Platz zum Leben und
Arbeiten. Das wird sich auch in absehbarer
Zeit nicht ändern. Da müsste schon sehr viel
falsch gemacht werden.“
Es ist das Wohnen, das in Tirol, vor allem
in den Ballungsräumen, leistbarer gemacht
werden muss. Die Schaffung von Eigentum
wird für den Durchschnittsverdiener immer
mehr zur Utopie. Deshalb kommt es trotz
des attraktiven Lebensraums vor, dass es
nicht lebt, das Leben. Marian Kröll
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