Ausgabe 02/2023

Im Fokus
Frédéric Puzin
Frédéric Puzin gründete 2011 Corum Asset
Management. Heute managt die Pariser Investmentfirma
in den drei Immobilienfonds, Corum
Origin, Corum XL und Corum Eurion, in die ausschließlich
Privatanleger investieren dürfen, ein
6 Milliarden Euro schweres Immobilienportfolio.
Philippe Cervesi
Philippe Cervesi ist seit 2014 bei Corum.
Nachdem er als Investment Manager begann,
wurde er 2016 Head of Investment. Zwei
Jahre später wurde er darüber hinaus zum Deputy
General Manager ernannt. Head of Real
Estate ist der Jura-Absolvent seit Anfang 2021.
ein anderer sein. Nach drei Monaten kam
ein Anruf, und wir schlossen den Deal bei
rund 8,7 Prozent. So was kommt oft vor, da
Investoren Schwierigkeiten haben, Finanzierungen
aufzustellen. Rund 30 bis 40 Prozent
unserer Deals sind solche Second-Hand-
Transaktionen.
Welche Assets interessieren Sie nicht?
Cervesi: Wir sehen derzeit in Europa viele
Sale-and-Lease-Back-Transaktionen von Unternehmen
mit hohem Verschuldungsgrad,
die dringend Cash benötigen. Sie wollen die
Investoren zur Bank machen, weil sie keine
Finanzierungen bekommen. Gleichzeitig
wollen sie nur Mietverträge über fünf oder
sieben Jahre unterzeichnen und auch keine
Mietgarantien geben. So etwas interessiert
uns nicht. Was wir auch keinesfalls kaufen
würden, sind Logistikimmobilien, bei
denen der Käufer darauf hinweist, dass die
Rendite seit der Zinswende von drei auf vier
Prozent gestiegen ist. Mit Kreditzinsen um
die 3,5 Prozent macht ein Unterschied von
100 Basispunkten keinen Sinn. Auch wenn
wir Käufer verstehen können, die meinen,
dass die Kreditzinsen wieder in Richtung
von einem Prozent zurückgehen werden.
Wir wollen einfach kein Bewertungsrisiko
eingehen.
In vielen europäischen Ländern wird über
die Privatisierung des Gesundheitswesens
diskutiert. Können etwa Pflegeimmobilien
– Stichwort: demografische Entwicklung
– für Sie mittel- und längerfristig zum
Thema werden?
Cervesi: In sehr opportunistischer Hinsicht
sicherlich. Erst kürzlich haben wir ein Altersheim
in Großbritannien gekauft, mit einem
über 25 Jahre laufenden Pachtvertrag mit einem
sehr guten Betreiber und knapp sieben Prozent
Rendite. Dazu ist es jedoch nur gekommen,
weil es eine Off-Market-Transaktion war.
Aber grundsätzlich unterscheiden sich die
europäischen Health-Care-Märkte stark. Einer
der gesättigsten ist sicher der französische. Das
Problem, das damit verbunden ist: Eine hohe
Konzentration an großen Playern, was normalerweise
mit hohen Preisen verbunden ist.
Puzin: In Healthcare zu investieren ist grundsätzlich
ein guter Gedanke. Nur leider haben
viele derzeit die gleiche Idee. Bei guten Ideen,
die viele haben, sind wir grundsätzlich sehr
vorsichtig. Das treibt die Preise künstlich in die
Höhe. Die beste Art zu investieren ist, wenn
sich keiner für etwas interessiert und der Markt
am Boden ist.
Bei Ihrer gestrigen Hauptversammlung
zeigten sich einige Aktionäre besorgt, dass
Ihr Verschuldungsgrad (oder der Ihrer
Fonds) im Vorjahr auf 40 Prozent gestiegen
ist…
Puzin: Das ist ganz einfach: Leverage funktioniert
am besten, wenn der Markt am Boden
liegt und die Preise niedrig sind. Die einzige
Schwierigkeit ist, eine Bank zu finden, die
einem Geld borgt, und Immobilien, die mehr
Rendite bieten als das Geld kostet. Gelingt das,
kann man sehr gute Geschäfte machen.
Cervesi: Man muss dazu sagen, dass unser
Verschuldungsgrad seit den Fondsstarts nie
höher lag als bei 25 Prozent. Der Anstieg auf
40 Prozent ist also absolut historisch. Aber
wie Frédéric richtig sagte: Im Moment kann
es klüger sein, mit etwas mehr Leverage zu
arbeiten. Noch vor kurzem hätte einem die
Bank vielleicht 60 Prozent des Werts eines
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