Ausgabe 02/2023

„In Deutschland gibt es
alternative Kapitalgeber,
die sagen: Jetzt räumen wir
das Feld auf.“
Christoph Urbanek,
Schindler Attorneys
„Die Berücksichtigung
der Klimarisken wird die
Finanzierung deutlich
verändern.“
Klaus Sperka,
Drees & Sommer
„Erhöhte Zinsen und
KIM-Verordnung haben
seit Sommer 2022
zu klar rückläufigen
Verbücherungen geführt“
Lukas Weinwurm,
IMMOunited
die Finanzierungslast zu groß wird oder man
aufgrund von Covenants-Brüchen Eigenkapital
bei den Banken nachzuschießen hat.
„Die Goldgräberstimmung und das Glücksrittertum
sind vorbei. Die professionellen Marktteilnehmer
werden sich durchsetzen“, findet
Michael Priebsch, Leiter großvolumiger Wohnbau
bei der ERSTE BANK, klare Worte. Besonders
herausfordernd sei, dass die Baukosten steigen,
während sich die Zinsen nach vielen Jahren im
Nullbereich wieder in einem normaleren Bereich
bewegen. Dennoch könnte er leistbaren Wohnraum
finanzieren, bis es nicht mehr geht. Wohnraum
ist derzeit die am stärksten nachgefragte Assetklasse.
Es gibt de facto auch keinen Leerstand. „Viele
Leute suchen wieder Mietwohnungen, da die
‚böse‘ KIM-Verordnung hier scheinbar das Eigentum
benachteiligt“, so Priebsch.
Zu früh gefreut
„Die große Frage, die uns derzeit alle beschäftigt,
ist, um wie viel die Zinsen noch steigen werden
beziehungsweise wann der Höhepunkt erreicht
ist“, bringt es Mark Leiter, Geschäftsführer Art-
Invest Real Estate Management Austria, auf den
Punkt. Viele hätten bereits Ende 2022 etwas
vorschnell geglaubt, dass das Ende der Fahnenstange
erreicht sei. Und auch eine Zeitung habe zu Jahresbeginn
auf der Titelseite das Ende des Zinsanhebungszyklus
verkündet.
Für Priebsch war die Geschwindigkeit der Zinserhöhungen
durch die EZB das Überraschende.
„Es kann aber auch genauso schnell wieder nach
unten gehen“, sagt er. Er geht davon aus, dass
sich die Zinsen bereits 2024 wieder normalisieren
werden. Vorausgesetzt, es komme zu keinen
Verwerfungen. Entwicklungen wie die Probleme
der Credit Suisse oder den Ukraine-Krieg könne
man bekanntlich nicht vorhersehen. Wichtig sei,
dass sich die Banken weiterhin zur Finanzierung
bekennen. Nachsatz: „Allerdings unter strengeren
Maßstäben.“
EHL-Investmentexperte Mendel berichtet auch,
dass es derzeit verstärkt Aktivitäten von Private-
Equity-Investoren gibt, die den Markt im Hinblick
auf entstehende Notsituationen beobachten und
diese für Investments nutzen möchten.
Michael Priebsch erinnert daran, dass der Risikoaufschlag
für Hotel und Gewerbe immer ein
anderer war als fürs Wohnen. „Aber wenn die
Wohnkosten mit dem VPI steigen, wird man sich
auch beim ‚leistbaren Wohnen‘ an zwölf Euro pro
Quadratmeter gewöhnen müssen“, sagt er. Und
wenn das die Politik nicht will, so muss sie nicht
rückzahlbare Geschenke verteilen. Aus Sicht der
Erste-Bank-Experten müsse viel langfristiger
gedacht werden. Vor allem Wohnimmobilien
wären kein Vehikel zum Traden.
Verkäufe mit Verlust
„Derzeit werden viele große Wohnbauprojekte
geschoben, da die veranschlagten Verkaufspreise
gerade nicht erzielbar sind. Vor allem die institutionellen
Investoren, die renditegetrieben
agieren, haben hier große Herausforderungen.
Ein interessanter Aspekt ist, dass aktuell auch
diese Investoren wieder vermehrt auf den
Sachwert der Immobilien schauen und bei
guten Einstandspreisen, die im Verhältnis zu
den Gestehungskosten attraktiv sind, doch
zuschlagen.“, sagt Mendel. „Es gibt zudem auch
einige institutionelle Investoren, die für erwartete
Liquiditätsengpässe vorsorgen müssen
und dazu bereit sind, vor kurzem erworbene
Objekte wieder zu veräußern, teils mit
Einbußen.“
„Für Mezzanine- und Crowd-Finanzierungen ist
die Situation aufgrund der aktuellen Kapitalmarktlage
ebenfalls problematisch. Viele Mezzanine-Finanzierer
stehen derzeit vor der Problematik,
dass die finanzierten Projekte an Wert
verlieren, höhere Baukosten zum Tragen kommen
und ein Exit deutlich schwieriger wird.“ Vor allem
die Idee des Crowd-Fundings hält Mendel für
sehr problematisch. „Wenn private Kleinanleger
mit kleinteiligen Einlagen Kapital für teils komplexe
Projekte zur Verfügung stellen, dann ist
hier in so manchen Fällen ein durchaus großes,
für den einzelnen Anleger nicht immer durchschaubares
Risiko gegeben.“
Banken finanzieren weiter
Für Anton Bondi de Antoni, Geschäftsführender
Gesellschafter Bondi Consult, ist „das reine Finanzieren,
wie wir es in den vergangenen Jahren
erlebt haben“ schwierig geworden, zum Beispiel,
dass ohne Vorverwertung ganz einfach einmal
90 ImmoFokus