Ausgabe 02/2023

„Die Bereitschaft zu
finanzieren ist da, wie wohl
die Rahmenbedingungen
weniger lustig
geworden sind“
Anton Bondi,
Bondi Consulting
„Ohne Nachhaltigkeit
geht in der
Finanzierung
nichts mehr“
Peter Engert,
ÖGNI
„Der Referenzzinssatz limitiert
den Loan-to-Value und drückt
ihn massiv nach unten – daher
gibt es für Neuprojekte höhere
Eigenkapitalanforderungen“
Claus Graggaber,
ERSTE Group
Konsens, die Zinsen in zwei weiteren Schritten
auf vier Prozent steigen zu lassen“, wirft Benedikt
Pollak, Investment Consultant, Adeqat
Investment, ein. „Entscheidend wird aber sein,
wie lange die Zinsen auf dem absoluten Hoch
verharren werden.“
Doch wie sollte man aktuell finanzieren? „Sind
Eigenmittel und Reserven vorhanden, raten
wir, variabel zu finanzieren, um später bei
langfristigen Finanzierungen von den gesunkenen
Zinsniveaus wieder profitieren zu können.
Sind keine Eigenmittel und Reserven
vorhanden und man kann sich die fixen Zinsen
jetzt leisten, dann machen wir es fix“, erklärt
Weber. Manuel Oberaufner, IMMOunited: „Bei
unserem Stimmungsbarometer waren sich
unsere Kunden einig, dass das Zinsniveau in
den nächsten drei Jahren nicht wieder bei null
ankommen wird.“
Zinswende 2023?
Stadnikow erwartet die Zinswende noch 2023.
„Der Druck auf die Staatsfinanzen und auf die
Bankenbilanzen wird dazu führen, dass das
Zinserhöhungsszenario im Euroraum, aber
auch in den USA schnell beendet wird. Ein
Szenario, dem auch Weber etwas abgewinnen
kann. Auf das steigende Zinsniveau habe man
reagiert und bei den Grundstücksfinanzierungen
das Mezzanine-Kapital rausgenommen,
lässt sich Stadnikow in die Karten blicken. „Bei
großvolumigen Projekten musst du auf ein,
zwei Jahre den hohen Leverage rausnehmen,
weil dich sonst die hohen Mezzanine-Zinsen
auffressen. In guten Zeiten habe ich Mezzanine-
Kapital mit 9,5 Prozent finanziert, aktuell sind
es elf, zwölf Prozent.“
„Hat man größere Ungewissheit, sollte man
bei einer variablen Verzinsung bleiben. Versucht
man, die Ungewissheit auszusitzen, ist die
Variante „fix für eine längere Laufzeit“ die
ungeschicktere Variante“, so Benedikt Pollak.
„Wobei eine Variante, bei der die Mezzanine-
Finanzierung mit dem Projekterfolg mitgeht,
durchaus denkbar wäre“. „Das eine Thema ist“,
meldet sich Weber wieder zu Wort, „die Streckung
der Projektlaufzeit. Ursprünglich war die Idee,
dass wir in drei Jahren von Projektstart bis
Übergabe fertig sind. Jetzt sind es auf einmal
fünf Jahre. Die zeitliche Komponente ist bei
diesen Zinssätzen dann schon so gewaltig, dass
die einfach nicht mehr darstellbar ist.“
Anleihen wären keine Alternative. Erstens
würden sich diese erst ab einem höheren zweistelligen
Betrag rechnen und zweitens wären
diese sehr unflexibel. „Anleihen stehen für die
nächsten 20 Jahre fix mit 4,75 Prozent in meinen
Büchern. Diese 4,75 Prozent musst du in jedes
damit finanzierte Projekt einrechnen. Bei einer
klassischen Bankfinanzierung kann man mit
der Bank reden und den Zinssatz anpassen.
Das kostet auch, aber weniger als 4,75 Prozent
bis Laufzeitende.“ Ein gutes Beispiel sei die
Vonovia, blickt Stadnikow über die Landesgrenzen
hinweg. „Die Anleihen lagen bei einer
Verzinsung bei 1,5 Prozent. Diese mussten nun
mit über 5,25 Prozent refinanziert werden. Das
ist eine Verdreifachung der Zinsbelastung. Bei
der Bank gibt es bilateralen Verhandlungsspielraum.
Beim Kapitalmarkt hast du Pech, wenn
du zur falschen Zeit refinanzieren musst.“
Whole-Loans: Keine Alternative
Auch Whole-Loans wären keine Alternative.
„Whole-Loans waren einige Zeit en vogue. Auch
wir haben das immer wieder geprüft. Wenn du
als Entwickler einen guten Marktzugang hast,
also gute, verlässliche Senior-Mezzanine-
Banken, hat sich immer herausgestellt, dass
das einzelne Tranchieren günstiger war, als die
Whole-Loans-Finanzierung zu nehmen. Mit
einer Whole-Loans-Finanzierung hat man
vielleicht weniger Aufwand, aber man hat
hinterher nicht die Beleihungshöhe, die man
wollte, oder die Konditionen waren teurer
durchgerechnet. Ich glaube, das Thema hat
sich auch wieder erledigt für geraume Zeit.“
Im Moment allerdings herrscht mehr oder
weniger Ruhe am Transaktionsmarkt – was die
Abschlüsse betrifft, weiß Pollak zu berichten.
„Es ist sehr viel am Markt, was auch geprüft
wird. Es gibt sehr viele Besichtigungen. Aber
es ist im Moment bei Hotelprojekten schwierig,
die Erwartungshaltung der Entwickler, Endinvestoren
und Betreiber auf einen Nenner zu
bringen. Das wird noch einige Zeit brauchen.“
Ein Hoffnungsschimmer wären sinkende Zinsen.
Weber bringt es für alle Assetklassen auf
den Punkt: „Momentan finden Parallelverschiebungen
auf allen Ebenen statt: Zinsen, Inflation,
Personalkosten. Die einzelnen Linien bewegen
sich nicht gleichzeitig, sondern wandern um
Monate verschoben. Die eine ist schon oben,
die andere kommt erst nach, und so weiter. In
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