Ausgabe 02/2023

Game Changer: Zinsumfeld
Dass die Banken bei bestehenden Projekten Erhöhungen
des Eigenkapital einfordern, davon
will Graggaber nichts wissen. „Das entspricht
nicht unserer Geschäftspolitik“, sagt er. Wenn,
dann seien dies nur Einzelfälle. „Natürlich fänden
sich LTV-Bestimmungen in den Verträgen. Allerentsprechend
steigenden Mieten. Ich habe
momentan Diskussionen mit potenziellen Mietern,
die mich alle fragen, ob das entsprechende
Projekt auch nachhaltig ist. Wenn ich dann sage:
„Wir sind nachhaltig, wir sind grün, aber das für
1,20 Euro mehr auf den Quadratmeter.“ Höre
ich nur: „Aber ich zahle es nicht. Ich erwarte mir
hier, dass die Banken mehr auf die Probleme
der Entwickler eingehen.“
Die gesamte Kette vom Investor über die Bank
bis hin zum Endnutzer müsste neu überdacht
werden, wirft Florian Wöhrle ein: „Meine Kunden
kommen aus dem Investorenbereich, sie
sind also Entwickler und Anleger. Sie stehen
alle vor demselben Problem, nämlich, dass sie
ihre Projekte nicht umsetzen können, weil sie
einfach nicht verkauft werden können, weil eben
die Anforderungen für die Kreditvergaben für die
Privatpersonen dermaßen streng sind, dass sie
keine Kredite bekommen.“ Wöhrle übt vor allem
an der 40-Prozent-Regel der KIM-Verordnung
Kritik: „Der Wohnbau hat ein strukturelles Problem.“
Bondi stimmt Wöhrle im Prinzip zu: „Alles,
was Sie sagen, stimmt. Aber solange ich nicht
endlich ein neues Mietrecht mache, kann ich
dieses Thema nicht lösen. Wir hören jetzt die
Streitereien und die Diskussionen um die Richtwertmieten.
Aber nur acht Prozent der Mieten in
Wien sind Richtwertmieten, das ist eigentlich gar
nicht der Erwähnung wert.“ Das größere Problem
aus Sicht von Bondi ist dass die erzielbaren Mieten
die steigenden Baukosten nicht auffangen können.
Auch Peter Engert sieht strukturelle Probleme.
„Die KIM-Verordnung wird ein Beschleuniger
gewesen sein, aber auch nur im Wohnbereich.
Das primäre Problem sind die zu hohen Grundpreise.
Viele Glücksritter, die den Markt zerstört haben,
fliegen gerade um. Auch das wird eine Bereinigung
sein, also positiv gedacht. Aber wir dürfen uns
nicht darauf verlassen, dass wir so weiter bauen
können, wie wir es bisher gemacht haben. Wir
werden unsere Prozesse ändern müssen. Wir
werden die Unternehmensstrukturen ändern
müssen. Wir werden zum Beispiel möglicherweise
in eine industrielle Vorfertigung gehen müssen.
Wir dürfen uns nicht nur darauf verlassen, dass
die Inflation alles regelt oder die FMA die Verordnung
zurücknimmt. Wir müssen an der Struktur
unserer Unternehmen arbeiten.“
dings sehen wir noch keine massiven Auswirkungen
auf die Bewertungen. Das heißt, wir haben
jetzt noch keine Fälle, die mir bekannt sind, bei
denen Eigenkapital nachzuschießen gewesen
wäre. Game Changer ist das Zinsumfeld. Das wird
fälschlich oft den Banken zugeschrieben. Aber
für den Referenzzinssatz der EZB können die
Banken nichts. Der Referenzzinssatz limitiert den
LTV und drückt ihn massiv nach unten – daher
gibt es für Neuprojekte höhere Eigenkapitalanforderungen.
Bei bestehenden Projekten haben
wir sehr darauf geachtet, dass die Zinsen für die
Laufzeit, die üblicherweise zwischen fünf und
zehn Jahren ist, abgesichert werden. Interessant
wird es bei der Refinanzierung von bestehenden
Projekten. Da wird es möglicherweise nicht mehr
möglich sein, 70 Prozent LTV darzustellen, sondern
eventuell nur mehr 55 Prozent.
„Bei einem Finanzierungsvolumen von über
hundert Millionen sind die Aufschläger der
Bank nicht das Problem“, wirft Bondi ein. „Der
Basiszinssatz ist entscheidend. Zinssatzabsicherungen,
sind für einen Entwickler nicht
wirklich lustig. Im Regelfall mache ich eine
Baufinanzierung, weil ich vorhabe, das Projekt
nachher zu verkaufen. Da macht es keinen Sinn
,Zinsen auf zwei, drei Jahre zu fixieren. Die
Aufschläge bringen uns jetzt in Bedrängnis.“
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