Ausgabe 02/2023

Im Fokus
Mit Immobilien arbeiten
Herausforderung ESG. „Jetzt trennt sich Spreu von Weizen“, sind sich Michael Klement und Norbert Pfundner
sicher. „Wir müssen Bestands- und Neubauprojekte ökologisch, sozial und ökonomisch optimieren - und wir
können das.“
Das Gespräch führte: Michael Neubauer
Einige Marktteilnehmer sprechen bereits
von einer bevorstehenden Zinswende.
Zweckoptimismus oder realistische
Einschätzung? Könnten die Zinsen nicht
auch weiter steigen? 6B47-CEO Sebastian
G. Nitsch rechnet etwa mit 3,75 Prozent.
Michael Klement: Ich kann mir schon ganz
gut vorstellen, dass wir sogar über vier oder
4,5 Prozent landen werden. In Polen sind
die Zinsen bereits um 6,75 Prozent höher.
Kurzfristig rechne ich damit, dass die Zinsen
weiter steigen. Langfristig werden sich
die Zinsen zwischen drei und 3,5 Prozent
einpendeln. Die Null-Zins-Politik ist definitiv
vorbei. Das ist aber kein Drama.
Aber Staatsanleihen rücken nun wieder in
den Fokus der Anleger.
Klement: Für Projektentwickler wird es
schwieriger – definitiv. Die Produktqualität
hat sich brutal verändert. Mit ESG und EU-
Taxonomie ist das Thema „Nachhaltigkeit“
nun auch im Wohnbau angekommen. In
dieser Assetklasse spielte Nachhaltigkeit bis
vor kurzem noch eine Nebenrolle. Das ist jetzt
vorbei – lässt aber auch die Preise steigen.
Gleichzeitig wurde die Finanzierung deutlich
teurer. Wobei die Zinsen für Entwickler eine
nicht so gravierende Rolle spielen. Developer
haben nur eine kurze Finanzierungsphase.
Aber: Die Banken fordern deutlich mehr
Sicherheiten und Eigenkapital – und das
Eigenkapital muss arbeiten. Damit sind wir
beim aktuell schwierigsten Thema: Der klassische
Projektentwickler ist schlussendlich auf
den Verkauf seines fertiggestellten Produktes
angewiesen. Dieser Investmentmarkt, dieser
Exit-Markt, ist momentan unter Druck.
Noch kurz zum Thema Staatsanleihen.
Solange Investoren es schaffen, die Inflation
an den Mieter weiterzugeben – und das ist
der Fall – ist die Immobilie eines der wenigen
Güter, die inflationsgesichert sind. Und weil
Sie die Staatsanleihen ansprechen: wenn
ich jetzt 100 Euro in eine Staatsanleihe
investiere, beginne ich einmal mit 90 Euro.
Dann kann ich sehr konstant meine zwei bis
drei Prozent Rendite erwirtschaften. Aber ich
verliere immer durch die Inflation und mein
Geld wird immer weniger wert.
Immobilien gehen den umgekehrten Weg.
Mieten sind indexgesichert. Sowohl im
Wohnen als auch im Gewerbe sind diese
durchwegs noch voll durchsetzbar.
Ich bin sehr froh, dass es nicht zu einem
Mietpreisdeckel gekommen ist. Das wäre für
viele Investoren schlimm geworden. Ich sage
das jetzt nicht als großer Projektentwickler.
Aber wenn ich mir mit meinem privaten
Geld eine Eigentumswohnung kaufe und ich
bekomme auf einmal einen Mietpreisdeckel
drauf, das wäre ja ein Wahnsinn.
„Die großen Ketten haben
in ihren Verträgen schon oft
Deckelungen mit 70, 80 Prozent.“
Norbert Pfundner,
Ekazent Management
Wie sieht es aktuell im Retail-Bereich aus?
Sind die Indexierungen durchsetzbar?
Norbert Pfundner: Die großen Ketten haben
in ihren Verträgen schon oft Deckelungen
mit 70, 80 Prozent. In der Regel findet man
bei kurzfristigen Schwierigkeiten eine Einigung.
Probleme werden eher die kleineren
Mieter haben, die eine volle Indexierung in
ihren Verträgen stehen haben, und sich die
Miete in wirtschaftlich schwierigen Zeiten
nicht schwer leisten können.
Aber das haben wir während der Covid-
Pandemie bereits erlebt. Wir haben mit den
meisten Mietern eine Lösung gefunden, die
für beide Seiten gut war. Sowohl für den
Eigentümer als auch für den Mieter. Wenn es
nicht mehr geht, muss man sich eben auch
von Mietern trennen. Aber meistens liegt es
nicht an der Miete, wenn das Geschäft nicht
gut geht, sondern am Produkt des Mieters.
Fotos: Richard Tanzer
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