Ausgabe 02/2023

Advertorial
Vorsteuerabzug für von
Hausverwaltung beauftragte Leistungen
Strenge Kriterien. Kein Vorsteuerabzug für Vermieter ohne sorgfältige Überprüfungshandlungen.
W
ird eine Immobilie umsatzsteuerpflichtig
vermietet, so
wird dem Vermieter grundsätzlich
ein Vorsteuerabzug
aus den an ihn ausgeführten Eingangsleistungen
gewährt.
Voraussetzung für den Vorsteuerabzug ist unter
anderem, dass ein anderer Unternehmer an den
Vermieter eine Leistung erbracht hat und darüber
eine ordnungsgemäße Rechnung ausstellt.
Es ist daher wichtig, dass die eingesetzte Hausverwaltung
die diversen Gewerke im Namen
des Vermieters und nicht im eigenen Namen
beauftragt. Die Handwerker müssen dann die
Rechnung an den Vermieter adressieren.
Werden die Rechnungen an die Hausverwaltung
adressiert, so steht dem Vermieter grundsätzlich
kein Vorsteuerabzug zu. Die Finanzverwaltung
akzeptiert aber, dass Rechnungen an
die bevollmächtigte Hausverwaltung adressiert
sind, wenn aus der Rechnung selbst eindeutig
hervorgeht, für wen die Leistung bestimmt war
(UStR 1507).
Überprüfungshandlungen
des Vermieters erforderlich
In einem kürzlich vom BFG entschiedenen Fall
wurden Rechnungen für Instandhaltungsleistungen
an den Vermieter ausgestellt (BFG
RV/7103010/2017 und RV/7101171/2014,
5. 1. 2023). Es stellte sich jedoch in der Betriebsprüfung
heraus, dass – ohne Wissen des
Ver-mieters – ein Mitarbeiter der beauftragten
Hausverwaltung für vereinbarte und erbrachte
Instandhaltungsarbeiten Schwarzarbeiten
beauftragt und diese mittels Scheinrechnungen
abgerechnet hat. Auch wenn die in den
Scheinrechnungen angegebenen Handwerker
umsatzsteuerlich registrierte Unternehmer waren,
entsteht für diese keine USt-Schuld, wenn
sie nicht in die Leistungserbringung und Rechnungsausstellung
involviert waren.
Im gegebenen Fall standen die Scheinrechnungen
im Zusammenhang mit einer Umsatzsteuerhinterziehung.
Damit steht dem Vermieter
kein Recht auf Vorsteuerabzug zu. Nach der
ständigen Rechtsprechung hat der Steuerpflichtige,
der den Vorsteuerabzug begehrt, nachzuweisen,
dass die Voraussetzungen erfüllt sind.
Der Vermieter muss sich dabei das Wissen der
Hausverwaltung und deren Mitarbeitern zurechnen
lassen. Die Sorgfalt eines ordentlichen
Kaufmannes hätte erfordert, dass der Vermieter
entsprechende Nachforschungen vornimmt,
um zu prüfen, ob die in der Rechnung angeführten
Handwerker die tatsächlichen Leistungserbringer
waren. Es ist daher wichtig, ein System
zu etablieren, das die umsatzsteuerlichen
Voraussetzungen des Vorsteuerabzugs genau
überprüft und dokumentiert.
Fotos: AdobeStock, Michael Königshofer
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Harald Galla,
Wirtschaftsprüfer und Steuerberater bei
LeitnerLeitner Wien. Er ist spezialisiert auf
Immobilientransaktionen.
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