Ausgabe 02/2023

Im Fokus
können es dann mehr als 50 Prozent sein.
Da gibt es ja keine KIM-Verordnung, da kann
ich 80 Prozent meines Gehalts für Miete
ausgeben. Also wo ist die Gleichbehandlung?
Ich konnte mir mit 30 Jahren mit einer
„normalen Finanzierung“ eine Eigentumswohnung
leisten. Meine Frau war damals
auch teilweise in Karenz, also hat nicht
immer mitverdient, und ich war nicht von
Beginn an Anwalt. Das heißt, ich hatte in
den ersten Jahren auch ein überschaubares
Einkommen. Heute wäre der Erwerb dieser
Wohnung unmöglich.
Der Druck wird höher, weil in den Jahren
2023, 2024 und auch 2025 kaum Nachschub
an neuen Wohnungen auf den Markt kommen
wird. Das wird eine sehr unangenehme
Situation.
Maurer: Die KIM-Verordnung treibt die Mieten
nach oben, das muss jedem klar sein. Die
kritische Frage aber ist: Was kann Österreich
anders, sprich besser machen, um die extrem
niedrige Eigenheimquote zu steigern?
Die Eigenheimfinanzierung wird nicht
leichter werden. Im Gegenteil: die Finanzierungskosten
werden durch die
Taxonomie-Verordnung garantiert teurer.
Man wird daher unweigerlich etwas an der
Finanzierung für den Endkunden machen
müssen. Die Verschuldungsquote per se ist
ja in Ordnung. Die Zinsen sind nicht mehr
bei null. Also bleibt nur eine Option offen –
nämlich die Laufzeiten einer Finanzierung
zu strecken.
In der Vergangenheit hat man angenommen,
dass ein Haus nach 20 bis 30 Jahren extrem
renovierungsbedürftig ist und quasi neu
gebaut werden sollte und Banken haben deshalb
die Laufzeiten kurzgehalten. Innovative
Nachhaltigkeitsstrategien im Bau und der
vermehrte Einsatz neuer, alter Materialien
wie Lehm und Tom führen dieses Argument
aber jetzt ad absurdum. Wenn diese KIM-
Verordnung nicht aufgehoben wird, wird
hier keiner nachhaltig bauen können.
Wir schweifen ab. Zurück zum Mezzanine-Kapital.
Wie funktioniert Ihre
Dienstleistung? Welchen Mehrwert
bringen Sie Kapitalgebern und Finanzierungssuchenden?
Maurer: Wir haben 300 Kapitalgeber in
unserem Portefeuille. Davon sind knapp 100
Banken und über 200 Alternativ-Finanzierer.
Deren Finanzierungsbereitschaft und -bedingung
fragen wir regelmäßig ab, denn nicht
jeder Kapitalgeber passt zu jedem Projekt.
Die Auswahl des Finanzierungspartners ist
ein sensibles Thema, denn Assetklassen,
Ticketgrößen und Rendite-Erwartungen
sind zu berücksichtigen. Ferner erarbeiten
wir für den Kapitalwerber eigenkapitalschonende
Finanzierungsstrukturen. Die
richtige Option zu finden, ist komplex
geworden. Wir bewegen uns in einem
extrem unübersichtlichen Markt, der sich
stetig verändert.
Warum ist er unübersichtlich?
Maurer: Weil er aus unterschiedlichen
Strukturen gewachsen ist. Da gibt es Fonds,
Family-Offices, Versicherungen, Crowdfunding-Plattformen.
Im Gegensatz zu
Banken sind diese Organisationen weniger
streng reglementiert und können daher ihre
Investitionsstrategien flexibler bestimmen.
Urbanek: Kennst Du eine Bankannahmerichtlinie,
kennst Du mehr oder weniger
alle. Beim Mezzanine-Kapital läuft das
Spiel anders. Vor allem muss das mit dem
Senior-Loan zusammenpassen. Noch mal
schwieriger wird es bei einer konsortialen
Finanzierung. Die ist arbeitsintensiv.
Um das ordentlich abwickeln zu können,
braucht man eine Legal-Abteilung: Eine
eigene Abteilung, die sich um die Abwicklung
kümmert. Auf den Punkt gebracht:
112 ImmoFokus