Ausgabe 02/2023

Zum Autor
Karina Schunker startete ihre Karriere in der EHL-Gruppe im
Vertrieb von Miet- und Eigentumswohnungen. 2019 wurde
ihr für EHL Wohnen die Prokura verliehen. Seit 2021 ist sie
Geschäftsführerin von EHL Wohnen.
Die Gründe und Auswirkungen der KIM-Verordnung
Kommentar: Karina Schunker
Mit Stichtag 01. 08. 2022 ist in Österreich die neue Kreditinstitute-
Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung, kurz KIM-V,
auf Empfehlung des Finanzmarktstabilitätsgremiums (FMSG) an die
Finanzmarktaufsicht (FMA) in Kraft getreten. Hintergründe, die eine
solche Maßnahme erforderten, sind zum einen die Zinswende sowie
zum anderen stetig steigende Baukosten, welche erstellte Finanzierungspläne
hinfällig machen können. Mit verschärften Vergabekriterien
bei Immobilienkrediten soll das Risiko der Überschuldung und
des Verlusts der Immobilie aufgrund von Zahlungsunfähigkeit für den
Käufer minimiert werden. Diese in Österreich sehr strenge Umsetzung
der EU-Richtlinie zum Verbraucherschutz hat hierzulande zu Verunsicherung
und starken Einbrüchen bei der Anzahl der genehmigten
Finanzierungen geführt. Schon vor Inkrafttreten der Verordnung
konnte binnen zwei Monaten am Markt ein Nachfragerückgang von
circa 30 Prozent registriert werden. Der Ruf nach einer Lockerung der
Vorgaben wurde folglich immer lauter.
Kernelemente bleiben unberührt
Jetzt hat die FMA in Form von Anpassungen reagiert. Ab 01. April 2023
fallen Zwischenfinanzierungen, definiert als private Wohnimmobilienfinanzierung
mit einer maximalen Laufzeit von zwei Jahren, nicht
mehr unter die KIM-Verordnung. Als zweite Maßnahme wird die Geringfügigkeitsgrenze
für gemeinsame Kreditnehmer auf 100.000 Euro
heraufgesetzt. Die Kernelemente bleiben jedoch unberührt, wie die
Laufzeit der Wohnbaukredite mit maximal 35 Jahren, der Eigenmittelanteil
von mindestens 20 Prozent und die Höhe der Rückzahlungsrate
von maximal 40 Prozent des verfügbaren Nettoeinkommens.
Mehr Mietwohnungen nachgefragt
Diese Lockerung allein wird die aufgrund der Finanzierungserschwernis
gehemmte Nachfrage nach Eigentumswohnungen wohl nicht
ankurbeln. Wir bei der EHL verzeichnen seit Inkrafttreten der KIM-V
einen verstärkten Bedarf an Mietwohnungen, was bedeutet, dass die
europaweit gesehen ohnehin schon niedrige Eigentumsquote bestenfalls
stagnieren wird. Österreich liegt hier mit circa 55 Prozent im
unteren Bereich – zum Vergleich rangieren Mittelmeerstaaten wie
Griechenland, Italien, Spanien und Malta zwischen 73 und 81 Prozent,
unser Nachbarland Ungarn liegt sogar bei 90 Prozent. Handlungsbedarf
besteht hiermit durchaus. Vor allem, wenn man sich zudem vor
Augen hält, dass starke Hypothekar-Besicherungen durch Banken
ebenfalls ein Schutz dahingehend sind, dass selbst im Falle von Zahlungsschwierigkeiten
und der damit verbundenen Verwertung der
Immobilie der finanzielle Schaden begrenzt bleibt. Fakt ist, dass der
Erwerb einer Immobilie und die in den meisten Fällen daran gekoppelte
Finanzierung einem Großteil der Bevölkerung aufgrund der
derzeit geltenden Vorschriften verwehrt bleibt.
Um zukünftig den Markt wieder für mehr Interessenten zu öffnen und
einen Immobilienkauf realisierbar zu machen, wird es definitiv weiterer
Lockerungen bedürfen.
Fotos: ALEXANDER SCHLEISSING, Adobe Stock
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