Ausgabe 02/2023

Wobei aus der Mode gekommene Instrumente
– Zinsswaps und Zinscaps nun wieder vermehrt
nachgefragt werden.
„Die Berücksichtigung der Klimarisken – Stichwort
ESG, EU-Taxonomie und Kreislaufwirtschaft
- wird die Finanzierung deutlich verändern“, ist
Klaus Sperka, Drees & Sommer, überzeugt. „Das
birgt Chancen für Developer und finanzierendes
Kapital. Wir müssen in vielen Dingen umdenken.
Das wird spannend.“
Kreditgeschäft eingebrochen
Aber natürlich bereitet die KIM-Verordnung
den Banken zusätzliches Kopfweh. „Das Geschäft
ist massiv zurückgegangen“, so Hauer. Sie, sieht
aber auch gesellschaftspolitische Probleme.
„Man nimmt der jungen Generation die Möglichkeit
Eigentum zu erwerben“. Wie für Urbanek
sind auch für Hauer die geforderten 20
Prozent Eigenkapital weniger das Problem. „Da
hilft die Familie mit.“ Der Knackpunkt ist die
Schuldendienstquote von 40 Prozent. „Wie soll
sich dies ausgehen“, fragt Urbanek rhetorisch
in die Runde, um sich selbst die Antwort zu
geben. „Geht nicht. Familiengründung, Abschluss
der Ausbildung, der erste – zumeist noch nicht
top bezahlte Job – das kann sich nicht ausgehen.“
Mit 60 kein Problem, da könne man Eigentum
locker schaffen, mache dies aber aus anderen
Gründen. „Da geht es dann darum die Pensionslücke
zu schließen und um zusätzliche
Einnahmen zu lukrieren.“
„Das Gefüge aus Inflation,
Zinsen und Renditen
passt im Moment nicht
zusammen.“
Peter Vcelouch,
Cerha Hempel
herumgesprochen. Stark nachfragt werden auch
flexible Kredite. „Bei diese Kreditform bleibt die
Rate – unabhängig vom aktuellen Zinsniveau
gleich. Allein die Laufzeit verlängere sich bei
steigenden bzw. verkürze sich bei sinkenden
Zinssätzen. Berechenbarkeit heißt das Zauberwort
bei dieser Variante.
Fehlende Berechenbarkeit
Gerade diese Berechenbarkeit, klagt die Gruppe
unisono, fehle derzeit. „Entwickler brauchen
eine langfristige Perspektive“, mahnt Pasquali
von der Politik und den Notenbanken mehr
Verständnis für die Immobilienwirtschaft ein.
„Bei den Zinsen, bei der Inflation, bei den Baukosten
…“. „Wenn die großen Developer nicht
mehr bauen, die Nachfrage aber weiter steigt wird
der Staat wieder eingreifen müssen“, ist sich Urbanek
sicher.
„Man braucht allerdings auch Hausverstand und
historisches Wissen“, mischt sich nun auch Wolfgang
Fessl, Reinberg & Partner, ein. „Denken wir
eine oder zwei Krisen zurück. Was ist nach der
Krise 2008 oder 1999 passiert. Das Geschäft ist
nach einer – durchaus berechtigten - Marktbereinigungen
weitergegangen.“ Dass es zu einer
Marktbereinigungen kommen wird, zweifelt
niemand am Tisch. In der Vergangenheit wurden
Projekte in einem Jahr mehrfach gedreht und
finanziert. Kein Wunder also, dass manche Projekte
in Schieflage kommen. Ungeachtet dessen ist die
aktuelle Marktlage auch eine Herausforderung
für die Bewertung. „Solange die Zinsschritte andauern,
herrscht Unsicherheit am Markt, die
Transaktionen werden weniger. Das wirkt sich
auch bei der Bewertung aus“, erklärt Fessl.
„Wer bisher nicht auf Anschlag gekauft hat, wird
dies auch in Zukunft nicht tun“, ist Pasquali überzeugt.
Lukas Weinwurm, Chief Product Officer/
Geschäftsführung IMMOunited, sagt, dass sich
die erhöhten Zinsen wie auch die KIM-Verordnung
durchaus bemerkbar gemacht haben, und zwar
bei den Verbücherungen, die sich seit Sommer
des Vorjahres klar rückläufig erwiesen haben:
„Die Daten sprechen eine klare Sprache!“
40 Prozent Schuldendienstquote gepaart mit
den gestiegenen Zinsen, killen das Geschäft.
Davon ist auch Stephan Pasquali, Geschäftsführer
Neubau 3SI Immogroup, überzeugt. Für ihn
hat die Stunde der Finanzberater geschlagen.
„Auf der Wiener Immobilienmesse war der
Vortrag der INFINA-Beratergruppe, wohl einer
der am stärksten besuchten.“ Dass man einer
breiten Bevölkerungsgruppe die Chance nimmt
Eigentum zu erwerben, hält Pasquali für absurd.
Die KIM-Verordnung sei deutlich über das Ziel
hinausgeschossen, die Gruppe ist sich einig,
dass es nicht notwendig gewesen wäre, die
Banken an die kurze Leine zu legen.
„Das Geschäft machen nun andere – vor allem
deutsche Banken“, berichtet Pasquali aus der
Praxis. „Deutsche Banken dürfen mit einer
höheren Verschuldungsquote rechnen und
haben somit echte Vorteile.“ Das habe sich bei
inländischen Finanzierungssuchenden schon
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