Ausgabe 06/2023

Zum Autor
Astrid Grantner-Fuchs ist Geschäftsführerin der EHL Unternehmenstochter
EHL Immobilien Bewertung GmbH,
diese zählt zu den führenden unabhängigen Bewertungsgesellschaften
in Österreich.
Immobilienbewertung auf dem Prüfstand
Kommentar: Astrid Grantner-Fuchs
Das Jahr neigt sich dem Ende zu. In der Immobilienbewertung ist die
Adventzeit jene Zeit, in der insbesondere im Rahmen der Gutachten
für Bilanzierungszwecke intensiv gearbeitet wird. Schon das gesamte
Jahr war von besonderen Herausforderungen für die gesamte Branche
und somit auch für die Bewertung geprägt – die Marktsituation
hat sich aufgrund einer noch nie dagewesenen Zinsrallye massiv gewandelt
und wir beobachten aufgrund der deutlich eingebrochenen
Transaktionszahlen ein Marktgeschehen auf niedrigstem Niveau.
Die Transaktionen, die es gab, sind insbesondere aus Sicht der Immobilienbewertung
genau zu prüfen. Dem Argument, dass die eingeschränkte
Verfügbarkeit von Transaktionen die Bewertung derzeit
„nahezu unmöglich“ macht, ist entgegenzuhalten, dass wir gleichzeitig
eine klare Datenlage im Hinblick auf wesentliche wichtige
Bewertungsparameter haben, wie zum Beispiel Finanzierungszinsen
oder Bau- und Instandhaltungskosten. Aus Investorensicht ist im
Hinblick auf Renditeerwartungen der Spread zwischen Staatsanleihen
und Immobilienrenditen einer der wesentlichsten Parameter.
Für Büroimmobilien liegen uns in der EHL dazu langfristige Zeitreihen
vor. Diese zeigen über die vergangenen 15 Jahre einen Spread
von durchschnittlich rund 2,75 Prozent, wobei der Höchststand 2015
mit 377 Basispunkten erreicht wurde und das Minimum 119 Basispunkte
im Jahr 2007 betrug. Darüber hinaus zeigen auch geplante
Transaktionen, die letztlich nicht zustande kommen, dass der Markt
weiterhin in der Situation „Sellers are from Venus, Buyers are from
Mars“ verharrt. Einen weiteren wichtigen und bisher vor allem den
institutionellen Investmentmarkt prägenden Aspekt stellen Nachhaltigkeitsanforderungen
dar – sowohl im Hinblick auf mögliche
Transaktionen (Stichwort ESG als „Must-have“), als auch im Hinblick
auf die Maßnahmenplanung großer Bestandshalter und damit
verbundene künftige CAPEX. Die Verarbeitung all dieser Daten und
Informationen, die letztlich in einem Verkehrswert beziehungsweise
Marktwert münden, erfordert jetzt umso detailgenauere Analysen
und Marktkenntnis und bezieht sich immer auf den Stichtag,
zu dem die Bewertung erstellt wurde. Diese Stichtagsbezogenheit
bekommt gerade in der derzeitigen Marktlage eine wesentliche
Bedeutung.
Bewertungsexperten sind jetzt gefordert, diese Marktsituation
umsichtig zu interpretieren und letztlich in die Feststellung
eines Marktwertes zu überführen, der jenen Preis darstellt,
der bei der Veräußerung der Liegenschaft im redlichen Geschäftsverkehr
üblicherweise erzielt werden kann. Bei der EHL-Gruppe
profitieren wir daher gerade jetzt von unserer Marktnähe und dem
Austausch mit unseren Kunden.
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