Ausgabe 06/2023

Zum Autor
Michael Pisecky war lange Jahre Geschäftsführer der s Real
und ist Obmann der Wiener Fachgruppe der Immobilienund
Vermögenstreuhänder.
Das Mietrecht – Thema nur in Wien
oder doch in allen Bundesländern?
Kommentar: Michael Pisecky
Das Mietrechtsgesetz – kurz MRG – umfasst einerseits den Mieterschutz
für Mietwohnungen, worüber Konsens besteht und der kaum
Gegenstand der politischen Diskussion ist, und für viele Mietwohnungen
auch eine Preisregelung, die in vielen Facetten existiert und
sehr stark in politischer Diskussion ist. Betroffen sind Mietwohnungen
von privaten und gewerblichen Vermietern sowie Mietwohnungen
der öffentlichen Hand, wie zum Beispiel Gemeindewohnungen.
Nicht betroffen ist die große Anzahl an Wohnungen, die von gemeinnützigen
Bauvereinigungen errichtet wurde. Sie wissen aber längst,
worauf ich hinaus will: Diese Preisregelung geht im Schwerpunkt Wien
mit gravierenden Konsequenzen einher. Ich möchte jetzt nicht auf die
Diskussion und die bevorstehenden Beschlüsse des Nationalrats rund
um die Mietanpassungen zu sprechen kommen, sondern darauf, dass
die Preisregelung in Folge des sehr niedrigen Richtwerts in Wien einen
großen Abstand zu den freien Mieten aufweisen. Dieser Abstand ist in
den anderen Bundesländern klein oder gar nicht vorhanden. Oft wurde
dies bisher durch den Lagezuschlag ausgeglichen, der jedoch durch die
höchstgerichtlichen Entscheidungen der letzten Jahre in vielen Regionen
Wiens kaum oder nicht mehr angewendet werden kann. Dies entspricht
nicht der ursprünglichen Intention des Gesetzgebers, wird aber in dieser
Zeit der allumfassenden Auseinandersetzung um Inflation, hohe Kosten
beim Wohnen, Mietpreisdeckel, leistbares Wohnen et cetera nicht dazu
führen, dass mit einer „Reparatur“ gerechnet werden kann. Noch schlimmer,
es wird kaum jemand das „MRG“ angreifen, um sich nicht in dem
komplexen System zu verlieren, viel auch politische Energie zu verbrauchen,
weil auch kaum etwas zu gewinnen ist, gemeint Wählerstimmen.
Warum? Weil in fast allen Bundesländern außer Wien „kein“ Problem
mit der Preisregelung besteht und „nur“ wegen Wien in einen politischen
Abtausch zu gehen, strebt die derzeitige Regierung nicht an.
Rückgang der Gründerzeithaus-Sanierungen
Die Konsequenz dieser Preisregelung, die nur in Wien wirklich wirkt, ist
ein krasser Rückgang der Sanierungen bei Gründerzeithäusern, wovon
der Großteil in Wien steht. 33 Prozent der CO2-
Äquivalente verursachen die Gebäude, jedoch
75 Prozent der Investitionen, also rund 200
Milliarden Euro, sind im Gebäudebereich
erforderlich. In der „Raus-aus-Gas-und-Öl“-
Diskussion bringen wir laufend ein, dass zuerst
saniert werden muss und dann umgerüstet, alles
andere wäre aus Sicht der Wirtschaftlichkeit
und Ökologie nicht empfehlenswert. Die Regierung
arbeitet daran beziehungsweise erweitert
die Förderungen und plant steuerliche Erleichterungen, erfreulicherweise
auch für die Sanierung und die Umrüstung. Jedoch wirkt die nicht im
preisgeregelten Bereich der Mietwohnungen in Wien, weil die Mieten für
die, trotz Steuerersparnis und Förderungen, erforderlichen Investitionen
nicht ausreichen und diese daher weiterhin nicht erfolgen werden.
Wir brauchen daher Anreize im MRG für die Generalsanierung für Gründerzeithäuser
in Wien wie zum Beispiel einen angemessenen Mietzins für
Neuvermietungen. Dies ist im Lichte der Energiekostenersparnis für den
Mieter von circa drei Euro pro Quadratmeter auch leistbar.
Bekenntnis zur Nachverdichtung
Wir brauchen eine Stadt Wien, die zur Nachverdichtung und zum Ausbau
von Gründerzeithäusern steht, weil der Ausbau oft die Generalsanierung
des gesamten Hauses erst wirtschaftlich ermöglicht. Im Bestand der
mehrgeschossigen Wohnhäuser stellt dieser Bereich einen wesentlichen
Anteil dar, vor allem aus Sicht der möglichen Energieeinsparung.
Wir brauchen daher auch die Unterstützung der anderen Bundesländer
für eine Novelle im MRG, denn andere Regierungskonstellationen,
möglicherweise schon nach der nächsten Nationalratswahl, werden
eine weitreichende Mietrechtsreform anstreben, die dann alle Bundesländer
betreffen könnte.
Foto: Adobe Stock
69 ImmoFokus