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a p e r ç u d e s activités 6 Document de référence 2008 Le tableau suivant montre le potentiel d’activité du Groupe en 2006, 2007 et 2008 et sa répartition entre l’Île-de-France et les autres régions : Nexity Logement LOGEMENT * 31/12/2008 31/12/2007 31/12/2006 Nombre de programmes en cours de commercialisation Île-de-France 55 58 60 Régions 225 247 199 TOTAL 280 305 259 Potentiel d’activité (en nombre de logements) Offre commerciale totale Tranches commercialisées Île-de-France 1.560 2.042 1.550 Régions 5.428 6.623 5.863 Sous-Total 6.988 8.665 7.413 Tranches non commercialisées Île-de-France 1.174 216 700 Régions 2.831 1.920 2.083 Sous-Total 4.005 2.136 2.783 TOTAL 10.993 10.801 10.196 dont Île-de-France 2.734 2.258 2.250 dont Régions 8.259 8.543 7.946 Potentiel sous promesse non lancé Île-de-France 3.647 5.211 3.399 Régions 8.184 11.291 10.621 TOTAL 11.831 16.502 14.020 TOTAL du potentiel d’activité logement 22.824 27.303 24.216 dont Île-de-France 6.381 7.469 5.649 dont Régions 16.443 19.834 18.567 LOTISSEMENT Nombre de programmes en cours de commercialisation Île-de-France 13 14 14 Régions 131 123 91 TOTAL 144 137 105 Potentiel d’activité (en nombre de lots) Offre commerciale totale Île-de-France 587 176 453 Régions 2.786 2.854 2.173 TOTAL 3.373 3.030 2.626 Potentiel sous promesse non lancé Île-de-France 854 1.192 1.026 Régions 6.814 8.122 8.017 TOTAL 7.668 9.314 9.043 TOTAL du potentiel d’activité lotissement 11.041 12.344 11.669 dont Île-de-France 1.441 1.368 1.479 dont Régions 9.600 10.976 10.190 * Hors terrains sous promesse dans le cadre des développements complexes de « Nexity Villes & Projets » (décrit au paragraphe 6.3.5 « Nexity Villes & Projets »). 49
6 a p e r ç u d e s activités 6.3.1.6 Déroulement des projets et gestion des risques Le développement d’un programme de logements neufs se déroule généralement en plusieurs étapes : sélection du terrain, signature des accords fonciers, validation du projet par le Comité d’engagement (décrit ci-dessous), demande d’autorisations administratives, commercialisation, construction, et livraison. Chaque programme est suivi à la fois par la filiale locale concernée, le Comité d’engagement et les services financiers, juridiques et de contrôle de gestion du Groupe. Les prix des terrains achetés, frais de notaires et indemnités versées par Nexity Logement au cours des exercices clos les 31 décembre 2006, 2007 et 2008 ont représenté respectivement un montant total (hors taxes) de 317, 345 et 336 millions d’euros. Sélection des terrains Chaque filiale effectue sa propre recherche foncière et ses propres études de faisabilité. Cette démarche repose sur l’expérience de la filiale dans son marché, sa connaissance du terrain et sa rapidité d’exécution. Les filiales utilisent les moyens usuels dans leurs recherches de terrains (recherches cadastrales, recherches systématiques auprès des communes et des intervenants locaux (tels que des sous-traitants et fournisseurs, des agences, des notaires, des architectes et des géomètres, des réseaux relationnels, etc). La constructibilité et la rentabilité potentielle du projet envisagé sur le terrain sont des critères essentiels. Le Groupe n’utilise pas de critère de taille minimum mais se concentre sur un budget prévisionnel préparé par la filiale, basé sur un projet de logements neufs ou de lots de terrains à bâtir. Le Groupe n’a pas pour stratégie d’acheter des terrains pour se constituer un portefeuille foncier ou à titre d’investissement spéculatif. Signature des accords fonciers Après avoir sélectionné un terrain, le Groupe procède à la signature d’un accord avec le propriétaire, généralement une promesse de vente sous conditions suspensives. L’engagement d’achat du Groupe est, sauf exception marginale, soumis à une condition préalable d’obtention des autorisations administratives nécessaires pour la réalisation d’un projet (obtention du permis de construire, de démolir et/ou de lotir définitif, exempt de tout recours des tiers et retrait) et aux conditions tenant à la nature du sol, à l’absence de pollution ou d’installations classées telles que celles visées par le Code de l’environnement. Le Groupe procède généralement avant toute acquisition d’un terrain ou d’un immeuble, par l’intermédiaire de cabinets spécialisés, à une étude de la qualité et de la pollution des sols et des sous-sols, du passé foncier du site, et à une recherche d’amiante pour les immeubles à rénover ou restructurer. Quand les sondages du sol indiquent la présence potentielle de substances polluantes, l’engagement du Groupe est également subordonné à la réalisation d’études environnementales et, le cas échéant, à la mise en œuvre de mesures de dépollution. Un projet de promesse de vente sous conditions suspensives doit être validé par le juriste du Groupe dédié à la filiale avant d’être signé. Dans certaines circonstances, une promesse de vente peut être signée avant l’accord du Comité d’engagement (décrit ci-dessous) mais aucun engagement d’indemnisation financière (souvent garanti par la remise d’un cautionnement bancaire) ne peut être souscrit sans son accord. Généralement, cet engagement doit être fourni dans le mois qui suit la signature de la promesse de vente sous peine de caducité de celle-ci (ce qui permet en pratique de signer les promesses avant la réunion du Comité d’engagement). Validation des projets par le Comité d’engagement Chaque terrain pour lequel la signature d’une promesse de vente ou, si cette promesse a déjà été signée, une indemnisation financière est prévue, est soumis pour accord au Comité d’engagement du Groupe. Le Comité d’engagement est composé du Président-Directeur général et/ou du Directeur général délégué de la Société et des deux dirigeants du pôle Logement, auxquels s’ajoutent le dirigeant de la filiale concernée et éventuellement les collaborateurs chargés du projet. Le Comité ne peut prendre une décision que si le Président-Directeur général ou le Directeur général délégué est présent. Le Comité se réunit pour tout projet sans critère de taille, généralement toutes les deux semaines et chaque fois que cela s’avère nécessaire (y compris chaque fois que le programme prévu pour un terrain est modifié de façon significative). La mise en œuvre des décisions du Comité d’engagement est suivie par les services juridiques et financiers du Groupe. 50
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