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a p e r ç u d e s activités 6 Document de référence 2008 6.3.2.11 Financement des projets La répartition des coûts par nature varie considérablement d’un projet à un autre. En général, la construction constitue plus de la moitié des coûts dans les VEFA, et plus des deux tiers des coûts dans les CPI. Les méthodes de financement des projets varient selon le mode de règlement du prix par les investisseurs. En effet, dans le cadre des projets en VEFA ou en CPI, hormis le versement d’un acompte généralement de l’ordre de 10 à 20 % du prix du projet lors de la signature du contrat, les investisseurs peuvent soit payer le prix au fur et à mesure de l’avancement du projet, soit régler la totalité du solde à la livraison du bien. Dans le cas où l’investisseur paie la totalité du prix (hors acompte initial) à la livraison du bien, le Groupe finance le projet au moyen de concours bancaires spécialement mis en place, qui prennent généralement la forme de lignes de crédits. Ces concours bancaires sont la plupart du temps garantis d’une part par la cession à la banque du bénéfice de la garantie bancaire à première demande afférente au paiement du prix par l’investisseur, et d’autre part par la mobilisation sous forme de bordereau Dailly de la créance du Groupe sur l’investisseur au titre du contrat. En revanche, dans le cas où l’investisseur paie le prix sur la base de situations périodiques établies au fur et à mesure de l’avancement du projet, la mise en place de concours bancaires n’est en général pas nécessaire hormis dans certains cas de décalages de trésorerie qui donnent lieu à la mise en place de lignes de crédit temporaires. 6.3.2.12 Garanties données par le Groupe Garanties d’achèvement Dans le cadre des projets réalisés sous forme de VEFA et de CPI, le Groupe fournit une garantie d’achèvement similaire à celle prévue par la réglementation sur la vente en l’état futur d’achèvement applicable au pôle Logement. En outre, les garanties décennales et de bon fonctionnement s’appliquent également aux opérations d’immobilier d’entreprise (voir paragraphe 6.3.1.10 « Garanties données par le Groupe » et paragraphe 6.6 « Environnement législatif et réglementaire »). Garanties locatives Le Groupe met parfois en place, pour ses clients investisseurs qui le demandent, un mécanisme de garantie locative qui consiste en une garantie au profit de l’investisseur de perception d’un revenu locatif sur l’actif immobilier acquis auprès du Groupe. Afin de limiter les risques liés à ce type de garantie, leur montant n’excède généralement pas l’équivalent d’un an de loyer (y compris charges locatives) et le Groupe dirige alors la recherche des candidats preneurs qui seront présentés à l’investisseur, par l’intermédiaire de commercialisateurs spécialisés tels que Atisreal, Jones Lang Lasalle, Keops ou CB Richard Ellis Bourdais à qui des mandats sont confiés. Les conditions des garanties locatives sont négociées et définies très précisément, en particulier en ce qui concerne : • le montant sur lequel la garantie locative portera, déterminé à partir du loyer et des charges ; • la typologie des preneurs que l’investisseur devra accepter et le niveau de loyer en dessous duquel il ne pourra refuser de louer le bien ; et • les conditions de mise en jeu de la garantie qui en particulier ne porte que sur la présentation initiale d’un candidat preneur, sans garantie sur sa solvabilité ni sur le respect des clauses contractuelles du bail. Le Groupe intègre systématiquement dans ses budgets d’opération le coût qui serait induit par la mise en jeu de la garantie, ce qui lui permet de déterminer à l’avance deux hypothèses de marge sur l’opération, en fonction de la mise en jeu ou non de la garantie. Sur l’année 2008, le montant payé au titre des garanties locatives s’est élevé à 11 millions d’euros. Au 31 décembre 2008, le montant total des garanties locatives accordées par le Groupe et non encore décaissées, était de 15,8 millions d’euros (en quote-part groupe), dont un montant inférieur à 5 millions d’euros était exerçable à cette date (les projets correspondants ayant été livrés). 69
6 a p e r ç u d e s activités 6.3.3 Services 6.3.3.1 Présentation des activités de services Avec Lamy, Saggel et Keops, le pôle Services de Nexity est devenu depuis 2007 coleader du marché des services immobiliers, sur l’ensemble des catégories de clientèle (particuliers, groupes familiaux, institutionnels, entreprises) en France et en Europe : • Lamy propose l’ensemble des services immobiliers (syndic, vente, location, gérance) au profit des clients particuliers (propriétaires occupants ou investisseurs, locataires) partout sur le territoire national grâce au maillage de son réseau d’agences ; • Saggel est spécialisé dans la gestion du patrimoine de logements, de bureaux ou de locaux commerciaux ainsi que dans la vente par lot pour le compte des clients institutionnels ; • Richardière accompagne les groupes familiaux dans la gestion et la valorisation de leur patrimoine immobilier en leur offrant un ensemble de services immobiliers adaptés ; • Keops, spécialiste en immobilier d’entreprises, apporte une offre de services globale aux utilisateurs et propriétaires qui souhaitent louer, investir, vendre et optimiser leurs actifs immobiliers (bureaux, locaux d’activités, entrepôts, commerces…) ; • Lamy Résidences, premier spécialiste privé du logement pour étudiants, propose une garantie de revenus locatifs aux investisseurs à travers un bail de longue durée et aux étudiants, ainsi qu’à leurs parents, une réponse adaptée à leurs besoins de logement pendant leurs études ; et • Lamy International, fortement présent en Allemagne, ainsi qu’en Belgique, Pologne et Suisse, participe au mouvement de concentration de la profession en Europe en bénéficiant de l’expérience nationale du Groupe. Fin 2008, le pôle Services de Nexity gère un peu plus d’un million de lots en résidentiel dont 84.000 à l’étranger, soit 791.000 en gestion locative et 216.000 en copropriété, ainsi que 8,8 millions de mètres carrés tertiaires. 6.3.3.2 Stratégie de développement Nexity entend poursuivre son développement dans les services immobiliers. Lamy et Saggel doivent fortement y contribuer, d’une part en menant une politique de croissance externe ciblée – tant en France qu’à l’étranger – destinée à renforcer leur maillage territorial, et d’autre part en développant tous les métiers de services (gestion locative, gestion de copropriétés, gestion technique, ventes, locations) qu’ils s’adressent à une clientèle de particuliers ou à une clientèle d’entreprises ou institutionnelle. Pour Lamy, la stratégie sera axée sur l’acquisition de cabinets dans des secteurs géographiques peu ou pas couverts par son réseau d’agences. Parallèlement, la politique de croissance organique initiée en 2008 sera poursuivie : • lancement d’offres packagées à destination des clients particuliers ; • renforcement de l’animation commerciale du réseau ; • systématisation des ventes croisées entre les différents métiers (syndic, gestion locative, transactions) ; • accélération du développement sur le segment de marché du neuf ; et • démarche proactive de conquête de parts de marché sur la gestion de copropriétés. 70
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