investissements - Paper Audit & Conseil

a p e r ç u d e s activités 6
Document de référence 2008
6.3.2.11 Financement des projets
La répartition des coûts par nature varie considérablement d’un projet à un autre. En général, la construction
constitue plus de la moitié des coûts dans les VEFA, et plus des deux tiers des coûts dans les CPI.
Les méthodes de financement des projets varient selon le mode de règlement du prix par les investisseurs.
En effet, dans le cadre des projets en VEFA ou en CPI, hormis le versement d’un acompte généralement
de l’ordre de 10 à 20 % du prix du projet lors de la signature du contrat, les investisseurs peuvent soit payer
le prix au fur et à mesure de l’avancement du projet, soit régler la totalité du solde à la livraison du bien.
Dans le cas où l’investisseur paie la totalité du prix (hors acompte initial) à la livraison du bien, le Groupe
finance le projet au moyen de concours bancaires spécialement mis en place, qui prennent généralement
la forme de lignes de crédits. Ces concours bancaires sont la plupart du temps garantis d’une part par
la cession à la banque du bénéfice de la garantie bancaire à première demande afférente au paiement
du prix par l’investisseur, et d’autre part par la mobilisation sous forme de bordereau Dailly de la créance
du Groupe sur l’investisseur au titre du contrat.
En revanche, dans le cas où l’investisseur paie le prix sur la base de situations périodiques établies au fur
et à mesure de l’avancement du projet, la mise en place de concours bancaires n’est en général pas nécessaire
hormis dans certains cas de décalages de trésorerie qui donnent lieu à la mise en place de lignes de crédit
temporaires.
6.3.2.12 Garanties données par le Groupe
Garanties d’achèvement
Dans le cadre des projets réalisés sous forme de VEFA et de CPI, le Groupe fournit une garantie d’achèvement
similaire à celle prévue par la réglementation sur la vente en l’état futur d’achèvement applicable au pôle
Logement. En outre, les garanties décennales et de bon fonctionnement s’appliquent également aux opérations
d’immobilier d’entreprise (voir paragraphe 6.3.1.10 « Garanties données par le Groupe » et paragraphe 6.6
« Environnement législatif et réglementaire »).
Garanties locatives
Le Groupe met parfois en place, pour ses clients investisseurs qui le demandent, un mécanisme de garantie
locative qui consiste en une garantie au profit de l’investisseur de perception d’un revenu locatif sur l’actif immobilier
acquis auprès du Groupe.
Afin de limiter les risques liés à ce type de garantie, leur montant n’excède généralement pas l’équivalent
d’un an de loyer (y compris charges locatives) et le Groupe dirige alors la recherche des candidats preneurs
qui seront présentés à l’investisseur, par l’intermédiaire de commercialisateurs spécialisés tels que Atisreal,
Jones Lang Lasalle, Keops ou CB Richard Ellis Bourdais à qui des mandats sont confiés.
Les conditions des garanties locatives sont négociées et définies très précisément, en particulier en ce qui concerne :
• le montant sur lequel la garantie locative portera, déterminé à partir du loyer et des charges ;
• la typologie des preneurs que l’investisseur devra accepter et le niveau de loyer en dessous duquel
il ne pourra refuser de louer le bien ; et
• les conditions de mise en jeu de la garantie qui en particulier ne porte que sur la présentation initiale
d’un candidat preneur, sans garantie sur sa solvabilité ni sur le respect des clauses contractuelles du bail.
Le Groupe intègre systématiquement dans ses budgets d’opération le coût qui serait induit par la mise en jeu
de la garantie, ce qui lui permet de déterminer à l’avance deux hypothèses de marge sur l’opération, en fonction
de la mise en jeu ou non de la garantie.
Sur l’année 2008, le montant payé au titre des garanties locatives s’est élevé à 11 millions d’euros.
Au 31 décembre 2008, le montant total des garanties locatives accordées par le Groupe et non encore
décaissées, était de 15,8 millions d’euros (en quote-part groupe), dont un montant inférieur à 5 millions d’euros
était exerçable à cette date (les projets correspondants ayant été livrés).
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