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a p e r ç u d e s activités 6 Document de référence 2008 Le Groupe n’a pas de politique d’exclusivité avec des entrepreneurs et fournisseurs. Il entretient toutefois des relations privilégiées avec certains entrepreneurs et fournisseurs qui répondent aux critères qualitatifs et financiers du Groupe en les consultant régulièrement lors de ses appels d’offres. Selon le nombre de projets immobiliers livrés au titre d’une année, le premier fournisseur au titre de cette année pourra, selon le cas, représenter une proportion significative des charges du pôle Tertiaire. Le Groupe s’assure de la solidité financière des sous-traitants et fournisseurs et de leur capacité financière à assurer la réalisation du projet (compte tenu de leur taille et de celle du projet). Si nécessaire au cours de la réalisation des travaux, le Groupe pourra gérer les travaux modificatifs demandés par l’investisseur, qui nécessiteront le cas échéant le dépôt d’un permis de construire modificatif. En fin de réalisation de l’ouvrage, il est procédé, d’une part, aux opérations préalables à la réception des travaux auprès des entreprises et, d’autre part, aux opérations préalables à la livraison de l’immeuble à l’investisseur. Cette livraison est ensuite matérialisée par la signature du procès-verbal de livraison, qui consigne notamment les réserves formulées par l’investisseur. Période d’après livraison Pendant une période contractuelle de trois à six mois suivant la date de livraison de l’immeuble, il est en général procédé aux différents travaux destinés à permettre une levée progressive des réserves constatées dans le procès-verbal de livraison. Parallèlement, l’investisseur bénéficie conformément à la réglementation applicable d’une garantie de parfait achèvement qui couvre les dysfonctionnements constatés pendant l’année suivant la livraison. Afin d’inciter les entrepreneurs à procéder aux travaux nécessaires à la levée des réserves ainsi qu’aux travaux nécessaires dans le cadre de la garantie de parfait achèvement, le Groupe a pour politique de retenir 5 % du montant du marché confié à chaque entrepreneur jusqu’à l’issue de la période de garantie de parfait achèvement. En outre, au cours de cette période, le Groupe obtient l’attestation de non contestation de la conformité. 6.3.2.8 Typologie des modes de réalisation des projets La grande majorité des opérations réalisées par le Groupe est vendue aux clients finaux avant l’achat par le Groupe du terrain concerné. Pour ces opérations, le Groupe utilise deux types de structures de vente : • la VEFA dans laquelle le Groupe vend à son client à la fois un immeuble et le terrain sur lequel celui-ci est construit ; et • le CPI qui correspond à un schéma proche de la VEFA mais dans lequel l’investisseur est déjà propriétaire du terrain ; l’intervention du Groupe est alors limitée à la construction de l’immeuble sur ce terrain. Dans la VEFA comme dans le CPI, le Groupe supporte le risque des travaux dans la mesure où il s’engage envers son client sur le coût et le délai de livraison de l’ouvrage à réaliser. Le Groupe intervient également sur des opérations de MOD (maîtrise d’ouvrage déléguée). Il s’agit d’une prestation de conseil rémunérée par des honoraires avec en regard des risques plus limités par comparaison avec le CPI, notamment une absence de garantie de dépassement du prix. De manière exceptionnelle, le Groupe peut réaliser des opérations dites « en blanc » ou « en gris » consistant en des opérations dans lesquelles il acquiert un terrain et procède au démarrage des travaux de construction d’un immeuble avant même de disposer d’un client investisseur (opération « en blanc ») ou en disposant seulement d’un futur utilisateur sur une base locative mais pas encore d’un client investisseur (opération « en gris »). Les opérations en blanc font peser un risque sur le promoteur car il supporte à la fois le risque de construction lié à l’immeuble et le risque commercial consistant à trouver un acquéreur. Le lancement de travaux d’opérations en blanc n’a été réalisé que de manière très exceptionnelle par le Groupe. 67
6 a p e r ç u d e s activités 6.3.2.9 Organisation opérationnelle du pôle Tertiaire Organisation Le pôle Tertiaire du Groupe est organisé, en France, autour de filiales ou départements spécialisées par produit et, pour les implantations internationales, au travers de filiales locales. En France, le pôle Tertiaire fait coexister Nexity-Entreprises, spécialisé dans l’immobilier de bureaux, le département Hôtellerie, spécialisé dans le développement de projets hôteliers, Nexity Geprim, spécialisé dans les bâtiments logistiques et locaux d’activités, et Nexity-Commerces spécialisé dans l’immobilier commercial. Cette organisation permet au Groupe de segmenter son offre par type de produit tout en respectant l’identité de filiales qui ont développé leurs prestations sous des marques propres depuis de nombreuses années. Le développement international du pôle Tertiaire est organisé autour de filiales locales. Le Groupe est ainsi présent par l’intermédiaire de ses filiales sur quatre marchés: l’Espagne avec Nexity-España, la Belgique avec Nexity-Belgium, l’Italie avec Nexity-Italia et la Pologne depuis l’ouverture en 2008 des bureaux de Nexity Polska. Les activités de ces filiales portent essentiellement sur des opérations d’immobilier d’entreprise. Implantations régionales du Groupe Nexity-Entreprises. Compte tenu d’une localisation de l’activité structurellement concentrée sur la région Île-de-France, Nexity-Entreprises ne dispose que de deux implantations régionales : Lyon et Marseille, regroupées sous une Direction régionale Sud-Est. Pour le reste, il s’appuie sur les synergies en matière de commercialisation et d’obtention des autorisations administratives mises en place avec les filiales régionales du pôle Logement qui bénéficie d’un maillage plus étroit du territoire français. Nexity-Geprim. Nexity-Geprim dispose de deux directions régionales, à Lyon et Paris. Hôtels, Nexity-Commerces. Nexity Commerces et le département Hôtellerie sont implantés à Paris et interviennent dans toute la France. 6.3.2.10 Partenariats Dans la réalisation d’un certain nombre de projets, le Groupe intervient en partenariat avec d’autres promoteurs immobiliers ou des acteurs majeurs du domaine de la construction. Ces partenariats peuvent être conclus soit dans une démarche commerciale afin de renforcer les chances du Groupe d’être retenu pour un projet, soit dans une démarche de partage du risque. Le Groupe a ainsi réalisé plusieurs opérations en partenariat avec Cogedim (Groupe Altarea), avec Icade Tertial et le groupe Vinci. D’une manière générale, les partenariats sont structurés sous la forme de prise de participation de chaque partenaire dans une société constituée pour détenir l’immeuble à construire. S’agissant de Nexity-Entreprises, sur les 291.500 mètres carrés d’opérations livrées sur les trois derniers exercices, 34 % l’ont été dans le cadre de partenariats avec d’autres promoteurs. Nexity-Geprim n’a pas réalisé d’opérations en copromotion au cours des trois derniers exercices. Pour certains projets prenant la forme d’appels d’offres par des sociétés d’économie mixtes ou autres entités publiques, le Groupe peut structurer des partenariats avec des investisseurs (associés ou non à Nexibel Investissements) afin d’offrir une double compétence sur la réalisation du projet d’une part et sur son financement d’autre part. 68
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