Verträglichkeitsgutachten (Einzelhandel) - Stadt Sankt Augustin

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Zudem strahlen die attraktiven Einkaufsstandorte des Umlands
(v.a. die dominante Kölner Innenstadt, die Köln Arcaden, das Rhein-
Center Köln-Weiden, der Hürth Park, die City Galerie Siegen und das neueröffnete
Forum Mittelrhein Koblenz) in das Einzugsgebiet hinein und begrenzen
die Möglichkeiten der Kaufkraftabschöpfung.
• Darüber hinaus ist zu beachten, dass auch innerhalb eines Centers Umsatzumverteilungen
auftreten, da nicht der gesamte auf zusätzlichen Verkaufsflächen
erwirtschaftete Umsatz durch Neukunden oder Mehrausgaben
bestehender Kunden erwirtschaftet werden kann (interne Umverteilungswirkungen/Kannibalisierungen).
Dieser Sachverhalt gilt insbesondere für das
deutlich wachsende Bekleidungsangebot im HUMA Einkaufspark, wurde aber
im Sinne der Worst-Case-Betrachtung nicht in Form von geringeren Flächenproduktivitäten
berücksichtigt.
• Zudem ist zu berücksichtigen, dass insbesondere bei Bekleidung – dem
Hauptsortiment des Vorhabens – auch in Zukunft nicht mit einem konjunkturellen
Aufschwung (d.h. insbesondere steigenden Pro-Kopf-Ausgaben) gerechnet
werden kann. Nichtsdestotrotz ist Bekleidung als klassisches Innenstadtleitsortiment
von Bedeutung zur Erhaltung der mittelzentralen Funktion
Sankt Augustins.
Für die nachfolgende Wirkungsprognose ist bei einem Umstrukturierungsvorhaben
lediglich auf die Marktanteilszuwächse und die damit verbundenen Zusatzumsätze
abzustellen, da davon auszugehen ist, dass die bisherigen Umsätze des
Bestandsobjekts bereits in der Vergangenheit ihre Wirkungen auf die Einzelhandelslandschaft
entfaltet haben.
Grundsätzlich gilt im Sinne des Baurechts, dass nur die Auswirkungen der neu
hinzutretenden Verkaufsfläche und der damit verbundenen Zusatzumsätze (einschließlich
derjenigen Umsätze aus einer möglichen Attraktivitätssteigerung der
Bestandsanlage infolge der Erweiterung) geprüft und bewertet werden, da anzu-
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So weist das Gutachten aus 2011 bspw. für das Einzugsgebiet noch ein Kaufkraftpotenzial im
Bekleidungssegment von rd. 715 Mio. € auf. Für das nunmehr modifizierte Planvorhaben gehen
Dr. Lademann & Partner von einer Verringerung der räumlichen Ausprägung des Einzugsgebiets
aus mit der Folge eines geringeren Kaufkraftpotenzials. Für das Segment Bekleidung beträgt
das Kaufkraftpotenzial nunmehr lediglich rd. 530 Mio. € - dies entspricht einem Rückgang von
mehr als 25 %. Dies gilt analog auch für andere Sortimente. Insofern ist die Annahme Dr. Lademann
& Partners auch für den worst case plausibel, dass die maximale Umsatzerwartung für
das Vorhaben limitiert wird und die Flächenproduktivitäten trotz des zugenommenen Anteils
kleinflächiger Formate heute nicht höher anzusetzen ist als in 2011.
Verträglichkeitsgutachten HUMA Sankt Augustin – März 2013
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