Discounter No. 1 - Fondsvermittlung24.de

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Entsprechend der Erlasslage wurden daher derartige Aufwendungen
im Rahmen der Planrechnungen zusammen mit den Immobilien
aktiviert und planmäßig abgeschrieben. Von den während der
Investitionsphase entstandenen Aufwendungen, sind solche abzugrenzen,
die sich auf die laufende Bewirtschaftung der Immobilie
beziehen und die auch ein Erwerber eines bebauten Grundstücks
außerhalb eines modellhaft gestalteten Immobilienfonds als Werbungskosten
abziehen kann.
BESTEUERUNG IN DER VERMIETUNGSPHASE
Einkommensteuer
Die Anleger beteiligen sich unmittelbar als Kommanditist (Direktkommanditist)
oder mittelbar als Treugeber an einer Personengesellschaft
in der Rechtsform der GmbH & Co. KG (Beteiligungsgesellschaft),
deren Gesellschaftszweck der Erwerb, das Halten und
Verwalten von Immobilien ist, insbesondere von solchen, die für den
Betrieb von Einzelhandelsgeschäften („Discounter“) gedacht sind
und an solche vermietet werden.
Personengesellschaften, wie hier die Beteiligungsgesellschaft sind
als solche nicht einkommensteuerpflichtig. Vielmehr werden für Besteuerungszwecke
die steuerlichen Ergebnisse einer Personengesellschaft
ihren Gesellschaftern anteilig zugerechnet und unterliegen
erst auf deren Ebene der Einkommensbesteuerung nach den
persönlichen Merkmalen des jeweiligen Gesellschafters. Die Personengesellschaften
sind daher in einkommensteuerlicher Hinsicht
transparent. Gleichwohl sind Personengesellschaften in der gesamthänderischen
Verbundenheit ihrer Gesellschafter Subjekte der
Einkunftserzielung und der Einkunftsermittlung. Dies hat zur Folge,
dass hinsichtlich der Bestimmung der Einkunftsart und der Einkünfteerzielungsabsicht
bei jedem Anleger auch auf die Verhältnisse bei
der Beteiligungsgesellschaft abgestellt wird. Das steuerliche Konzept
der Vermögensanlage CH2 Discounter No. 1 sieht vor, dass den
Anlegern durch ihre Beteiligung an der Beteiligungsgesellschaft die
von dieser erzielten Einkünfte vermittelt werden. Die vorstehenden
Ausführungen gelten unabhängig davon, ob der Anleger sich als Direktkommanditist
oder als Treugeber an der Beteiligungsgesellschaft
beteiligt. Da der Anleger aufgrund der im Treuhandvertrag getroffenen
Regelungen das Treuhandverhältnis beherrscht, sind die aus
der Beteiligung resultierenden Einkünfte nicht dem Treuhänder sondern
dem Anleger als Treugeber zuzurechnen, der diese Einkünfte
im Rahmen seines Besteuerungsverfahrens zu berücksichtigen hat.
Überschusserzielungsabsicht
Voraussetzung für die steuerliche Anerkennung der erzielten Einkünfte
ist, dass jeweils auf Ebene der Beteiligungsgesellschaft sowie
auch auf Ebene der einzelnen Gesellschafter die Absicht vorliegt,
über den Zeitraum der voraussichtlichen Dauer der Geschäftstätigkeit
einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten
zu erzielen. In diese Betrachtung sind sowohl steuerfreie als auch
nach § 23 EStG steuerpflichtige Veräußerungsgewinne nicht mit
einzubeziehen. Nach der von der Anbieterin erstellten steuerlichen
Ergebnisprognose wird die Beteiligungsgesellschaft während der
geplanten Fondslaufzeit einen steuerlichen Totalüberschuss erzielen.
Aus diesem Grund scheidet eine Qualifikation der Tätigkeiten
dieser Gesellschaft, als steuerlich unbeachtliche Liebhaberei aus.
Zusätzlich zur Gesellschaftsebene muss auch auf Ebene des beteiligten
Anlegers die Überschusserzielungsabsicht gegeben sein. Im
Rahmen der steuerlichen Konzeption der Vermögensanlage ist eine
Fremdfinanzierung der Beteiligung nicht vorgesehen. Falls Anleger
ihre Beteiligung ganz oder teilweise durch einen Kredit finanzieren,
könnten die hieraus resultierenden beteiligungsbezogenen Aufwendungen
auf Ebene des Anlegers die steuerliche Anerkennung
der Überschusserzielungsabsicht gefährden. Gleiches gilt für den
betreffenden Anleger, wenn eine Beteiligung innerhalb eines kurzen
Zeitraumes nach Zeichnung, in dem kein Totalüberschuss erzielt
wurde, veräußert wird.
EINKÜNFTE AUS VERMIETUNG UND VERPACHTUNG
Die Beteiligungsgesellschaft erzielt aus der langfristigen Vermietung
der Einzelhandelsimmobilien voraussichtlich Einkünfte aus der Vermietung
und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen gem. § 21
Abs. 1 Nr. 1 EStG.
Die im Zusammenhang mit der Vermietung der Einzelhandelsimmobilien
erzielten Einkünfte stellen auch nach Auffassung der Finanzverwaltung
voraussichtlich keine gewerblichen Einkünfte im Sinne
des § 15 EStG dar, da die Beteiligungsgesellschaft den Bereich der
Verwaltung eigenen Vermögens im Rahmen der vorgesehenen Vermietungstätigkeit
nicht überschreiten wird (vgl. R 15.7 Abs. 1 Satz 1
Einkommensteuerrichtlinien 2008 (EStR)). Abweichend hiervon
kann eine gewerbliche Vermietungstätigkeit erst in Betracht gezogen
werden, wenn im Einzelfall besondere Umstände hinzutreten,
die dazu führen, dass der Rahmen der privaten Vermögensverwaltung
überschritten wird. Dies ist nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs
beispielsweise der Fall, wenn die Vermietung beweglicher
Wirtschaftsgüter mit deren An- und Verkauf aufgrund eines
einheitlichen Geschäftskonzeptes verklammert ist und beispielsweise
ein Gewinn konzeptionsgemäß erst durch die Veräußerung
des Wirtschaftsguts erzielt wird (BFH Urteil vom 26 Juni 2007 – IV R
49/04, DStR 2007, 1575).
Nach der Prognoserechnung erzielt die Beteiligungsgesellschaft
allerdings bereits während der geplanten Fondslaufzeit aus der
laufenden Vermietung der Einzelhandelsimmobilien einen Totalüberschuss.
Eine wirtschaftliche Verklammerung der Vermietung der
Einzelhandelsimmobilien mit einem späteren Verkauf, etwa dadurch,
dass erst durch den Verkauf der Einzelhandelsimmobilien ein Totalüberschuss
erzielt werden kann, liegt demnach nicht vor.
Da die CH2 Immobilien Verwaltungs GmbH als Komplementärin
ohne Geschäftsführungsbefugnis und die CH2 Logistica No. 2 Asset
GmbH als geschäftsführende Kommanditistin an der Beteiligungs-