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40 WACHSTUMSSTARKE DISCOUNTER ALS LANGFRISTIGE TRAUMMIETER Investitionen in konjunkturunabhängige Sachwertanlagen erfahren gerade in den letzten Jahren wieder deutlich mehr Aufmerksamkeit. Zu Recht, denn Sachinvestitionen können auch in unsicheren Zeiten einen nachhaltigen Werterhalt ermöglichen. Die Strategie der Beteiligungsgesellschaft zielt darauf ab, ein Investment in den Sachwert Immobilie mit dem wirtschaftlichen Erfolg der großen Einzelhandelsdiscounter zu kombinieren. Als Discounter werden Einzelhandelsunternehmen bezeichnet, die ein reduziertes, wenig diverses und vor allem sehr kostengünstiges Warensortiment anbieten. Auf etablierte Markenprodukte wird größtenteils verzichtet, stattdessen befinden sich preisgünstige Handels- und Eigenmarken im Angebot. Die Verkaufsräume sind in aller Regel minimalistisch eingerichtet. Meist werden Waren lediglich der Transportverpackung entledigt und dem Kunden paletten– bzw. kartonweise präsentiert. Discounter funktionieren nach dem Selbstbedienungsprinzip. Im Gegensatz zum stark beratungsintensiven Fachhandel wird weitgehend auf Beratung und persönliche Betreuung verzichtet. Personal kommt ausschließlich aus logistischen und administrativen Gründen zum Einsatz und selbstverständlich im Kassenbereich. Der Schwerpunkt des Immobilienportfolios liegt auf der gewerblichen Nutzung und dem langfristigen Betrieb. Ankermieter des Immobilienportfolios sind überwiegend Unternehmen der REWE- sowie der EDEKA-Gruppe. Gewerbeimmobilien Die Bonität der jeweiligen Mieter ist erfolgsentscheidend und diese müssen entsprechend sorgfältig ausgewählt werden. Ideal sind nach Ansicht der Anbieterin Unternehmen mit etablierten Marktkonzepten, Wachstumspotenzialen und einer starken Reputation, denn bei diesen ist davon auszugehen, dass sie auch zukünftig das Wohlwollen ihrer Kunden behalten und eine angemessene Ertragslage vorweisen können. Bei solchen Mietern ist davon auszugehen, dass sie an Anschlussmietverträgen interessiert sind, um bereits etablierte Standorte zu erhalten. Das wiederum wirkt sich äußerst positiv auf die Attraktivität der Anlageobjekte aus. Die Netto-Anfangsrenditen 1) für Einzelhandelsinvestments haben sich in den letzten Jahren leicht verbessert. Besonders attraktiv sind nach Ansicht der Anbieterin die Netto-Anfangs-Renditen von Discounterimmobilien, die nach Angabe einer deutschen Gesellschaft für Konsumgüterforschung Ende 2009 im TOP Segment bei ca. 7,0% lagen. 2) 1) Unter Netto-Anfangsrendite wird die Netto-Mieteinnahme des ersten Jahres ausgedrückt in Prozenten des Objektpreises einschließlich der Erwerbsnebenkosten verstanden. Es handelt sich annährend um den reziproken Wert des Ankaufsfaktors, bei dem allerdings die Erwerbsnebenkosten unberücksichtigt bleiben. 2) Aggregierte Durchschnittswerte aus der Datenbank einer deutschen Gesellschaft für Konsumgüterforschung
Netto-Anfangsrendite (in %) ENTWICKLUNG DER SPITZENRENDITEN IM TOP SEGMENT (NETTO-ANFANGSRENDITE) 2008 – 2010, (PROGNOSE 2010) 8 7,5 7 6,5 6 5,5 5 4,5 4 Stand alone / Discounter Fachmarktzentrum Shoppingcenter High Street 2008 – Q2 Quelle: Namhafter Gutachter aus dem Bereich Konsumforschung PROGNOSE 2008 – Q4 2009 – Q2 2009 – Q4 2010 – Q2 CH2 Discounter No. 1 2010 – Q4 41
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194 5. AUSSERGERICHTLICHE STREITSCH
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