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gesellschaft beteiligt sind, ist diese auch nicht im Sinne des § 15
Abs. 3 Nr. 2 EStG gewerblich geprägt.
EINKÜNFTEERMITTLUNG
Zufluss- Abflussprinzip (§11 EStG)
Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind als Überschuss
der (Miet-)Einnahmen über die Werbungskosten, die innerhalb eines
Veranlagungszeitraumes zugeflossen bzw. abgeflossen sind oder
nach den Regelungen des § 11 EStG als zugeflossen bzw. abgeflossen
gelten, zu ermitteln. Die im Zusammenhang mit den Einkünften
stehenden Werbungskosten können dabei sowohl auf Ebene der
Beteiligungsgesellschaft oder auch als so genannte Sonderwerbungskosten
auf Ebene des Anlegers anfallen.
SONDERWERBUNGSKOSTEN
Sofern der einzelne Anleger Aufwendungen tätigt, die im direkten
Zusammenhang mit seiner Beteiligung an der Beteiligungsgesellschaft
stehen, kann er diese als Sonderwerbungskosten geltend
machen. Dazu ist es erforderlich, dass die Anleger die Art und Höhe
derartiger Aufwendungen der CH2 Treuhand GmbH mitteilen und
entsprechende Nachweise beifügen. Ein Abzug solcher Kosten im
Rahmen der persönlichen Steuererklärung eines Anlegers ist nicht
möglich. Seit dem Jahr 2009 ist ein Abzug von Sonderwerbungskosten,
die anteilig auf Einkünfte aus Kapitalvermögen entfallen nicht
mehr möglich, da insoweit die sogenannte Abgeltungsteuer zur Anwendung
kommt (vgl. hierzu die nachfolgenden Ausführungen im
Unterabschnitt „Einkommensteuersatz / Annexsteuern“).
ABSCHREIBUNG
Für Wirtschaftsgüter, die zur Erzielung von Einkünften verwendet
werden und die einer wirtschaftlichen oder technischen Abnutzung
unterliegen, ist eine Absetzung für Abnutzung (AfA) von den
Anschaffungskosten vorzunehmen. Die Anschaffungskosten des
Grund und Bodens können nicht mittels planmäßiger AfA als Werbungskosten
geltend gemacht werden. Bei der Bestimmung der Bemessungsgrundlage
sind als Anschaffungsnebenkosten auch die
vorstehend erwähnten Vorlaufkosten der Beteiligungsgesellschaft
zu berücksichtigen, die im Zusammenhang mit der Realisierung der
Vermögensanlage in der Investitionsphase beziehungsweise mit
der Anschaffung der Einzelhandelsimmobilien in wirtschaftlichem
Zusammenhang stehen (vergleiche „Vorlaufkosten“ siehe oben). Die
AfA wird bei den gewerblich genutzten Flächen in Höhe von jährlich
3% zeitanteilig ab dem Zeitpunkt der Anschaffung der jeweiligen Immobilie
vorgenommen (bei Privatwohnungen i.H.v. 2% jährlich). Der
Anbieter hat im Rahmen der Planrechnungen eine Aufteilung der Anschaffungskosten
einschließlich der zu aktivierenden Vorlaufkosten
auf Grundstücke und Gebäude nach dem Verhältnis der jeweiligen
Verkehrswerte vorgenommen.
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Rechtliche und steuerliche Angaben – Steuerliche Grundlagen
Eine abweichende Aufteilung bzw. Beurteilung der Höhe der Bemessungsgrundlage
für die Abschreibung durch die Finanzverwaltung im
Rahmen einer steuerlichen Außenprüfung würde dazu führen, dass
die steuerlichen Ergebnisse von den Planrechnungen abweichen.
SONSTIGE WERBUNGSKOSTEN
Sämtliche Aufwendungen die in wirtschaftlichem Zusammenhang
mit der laufenden Bewirtschaftung der Immobilien nach Beendigung
der Investitionsphase stehen, sind gem. § 9 Abs. 1 Satz 1 und 2 EStG
grundsätzlich unabhängig davon, ob sie auf Ebene des Anlegers oder
auf Ebene der Beteiligungsgesellschaft anfallen, als abzugsfähige
Werbungskosten zu qualifizieren. Hierzu zählen beispielsweise die
Vergütungen für laufende Dienstleistungen wie Treuhandtätigkeit,
laufende Steuerberatung, Assetmanagement und Grundstücksverwaltung
sowie die laufende Geschäftsführungs- und Komplementärvergütung.
Weiterhin sind hier insbesondere die Finanzierungskosten
und die Kosten der laufenden Instandhaltung zu nennen.
Soweit ein Zusammenhang mit Einkünften aus Kapitalvermögen
besteht, ist das Verbot des Abzugs tatsächlicher Werbungskosten
gem. § 20 Abs. 9 EStG zu beachten.
ERGEBNISBETEILIGUNG
Nach der gesellschaftsvertraglichen Abrede in § 16 Abs. 3 des Gesellschaftsvertrages
der Beteiligungsgesellschaft sollen alle beitretenden
Gesellschafter unabhängig von ihrem Beitrittszeitpunkt im
Hinblick auf die Zuweisung der steuerlichen Ergebnisse im Verhältnis
der eingezahlten Kommanditeinlagen zueinander relativ gleich
behandelt werden (Gleichverteilungsabrede). Maßgebend ist dabei
der Stand des Kapitalkontos I zum 31. Dezember eines Geschäftsjahres.
Im Beitrittsjahr und in den Folgejahren sollen die Direktkommanditisten/Treugeber
grundsätzlich disquotal am Ergebnis teilnehmen,
bis eine ergebnismäßig relative Gleichstellung im Verhältnis
ihrer zum 31. Dezember eines Jahres eingezahlten Einlagen zueinander
erfolgt ist. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 17. März 1987
(VIII R 293/82 – BStB. II 1987, 558) entschieden, dass derartige gesellschaftsvertragliche
Ergebnisverteilungsabreden grundsätzlich
auch steuerlich anzuerkennen sind.
EINKÜNFTE AUS KAPITALVERMÖGEN
Soweit auf Ebene der Beteiligungsgesellschaft Zinserträge aus der
Anlage von Liquidität erzielt werden, sind die Zinserträge nach der
Auffassung der Finanzverwaltung den Einkünften aus Vermietung
und Verpachtung zuzurechnen, wenn die angelegten Mittel zur Erhaltung
und Verwaltung der Immobilien verwendet werden sollen.
Im Übrigen sind Zinserträge aus der Anlage der Liquiditätsreserve
als Einkünfte aus Kapitalvermögen gem. § 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG zu
erfassen. Grundsätzlich ist auf die erzielten Zinserträge Kapitalertragsteuer
in Höhe von 25% zzgl. Solidaritätszuschlag einzubehalten.
Soweit keine Zurechnung der Zinserträge zu den Einkünften aus
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