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ALLGEMEINE STEUERLICHE RISIKEN
Die steuerlichen Ausführungen in diesem Prospekt basieren auf den
derzeit in Deutschland geltenden Gesetzen, dem aktuellen Stand
der Rechtsprechung sowie den Verlautbarungen der Finanzverwaltung.
Es besteht das Risiko, dass sich die Gesetzgebung oder die
Rechtsprechung in der Zukunft ändern und damit die steuerliche
Behandlung einer Beteiligung an der Vermögensanlage von der Darstellung
im Verkaufsprospekt abweichen kann. Weiterhin unterstellt
die Darstellung der steuerlichen Grundlagen typisierend, dass es
sich bei den Anlegern ausschließlich um in Deutschland ansässige,
unbeschränkt einkommensteuerpflichtige natürliche Personen
handelt, die ihren Anteil an der Beteiligungsgesellschaft in ihrem
steuerlichen Privatvermögen halten und diesen in vollem Umfang
aus Eigenkapital finanzieren. Da individuelle steuerliche Aspekte
des einzelnen Anlegers hierbei nicht berücksichtigt werden konnten,
besteht das Risiko, dass die steuerlichen Auswirkungen für
den einzelnen Anleger von der Prospektdarstellung abweichen. Die
abschließende steuerliche Würdigung einer Beteiligung an der Vermögensanlage
erfolgt erst durch die Finanzverwaltung im Rahmen
einer Betriebsprüfung beziehungsweise durch die Finanzgerichte.
Auch unter diesem Gesichtspunkt besteht das Risiko einer Abweichung
von der Prospektdarstellung. Die genannten Abweichungen
können negative Auswirkungen auf die steuerliche Beurteilung der
Beteiligungsgesellschaft bzw. der an ihr beteiligten Anleger und damit
auch auf das Nachsteuerergebnis der Anleger haben.
RISIKO GEWERBLICHER EINKÜNFTE
Das steuerliche Konzept der Vermögensanlage unterstellt, dass die
Beteiligungsgesellschaft steuerlich als vermögensverwaltende Personengesellschaft
zu qualifizieren ist. Es besteht das Risiko, dass die
Finanzverwaltung hiervon abweichend gewerbliche Einkünfte annimmt.
Sollte nach Auffassung der Finanzverwaltung bei der Beteiligungsgesellschaft
der Rahmen der privaten Vermögensverwaltung
überschritten werden, würden den Anlegern aus ihrer Beteiligung an
der Vermögensanlage Einkünfte aus Gewerbebetrieb zugerechnet
werden. Dies hätte zur Folge, dass die erzielten Einkünfte auf Gesellschaftsebene
zusätzlich mit Gewerbesteuer belastet werden. Zudem
wären mögliche Veräußerungsgewinne auch nach Ablauf der
zehnjährigen Haltefrist der Gewerbesteuer und auf Anlegerebene
der Einkommensteuer zu unterwerfen. Insgesamt ergäbe sich aus
einer gewerblichen Qualifikation der Einkünfte voraussichtlich eine
höhere steuerliche Belastung der Ergebnisse aus der Vermögensanlage.
Steuerliche Risiken
EINKÜNFTEERMITTLUNG
Der Anbieter hat bei der Erstellung der Prognoserechnungen Annahmen
zur steuerlichen Behandlung von Aufwendungen getroffen. So
wurde beispielsweise eine Aufteilung der Anschaffungskosten einschließlich
der zu aktivierenden Vorlaufkosten auf Grund und Boden
zum Gebäudewert geschätzt. Zusätzlich wurden Aufwendungen, die
in der Investitionsphase im Zusammenhang mit der Konzeption der
Vermögensanlage sowie mit der Anschaffung der Fondsimmobilien
anfallen, als Anschaffungskosten der Immobilien erfasst, während
andere Aufwendungen, die der Vermietungsphase zugeordnet wurden,
als sofort abziehbare Werbungskosten behandelt wurden. Weiterhin
wurde angenommen, dass die Einzelhandelsimmobilien eine
tatsächliche Nutzungsdauer von nicht mehr als 33 Jahren haben,
so dass sich gem. § 7 Abs. 4 Satz 2 Einkommensteuergesetz (EStG)
diesbezüglich ein jährlicher Abschreibungssatz von 3% ergibt.
Es besteht das Risiko, dass die Finanzverwaltung eine abweichende
Aufteilung der Aufwendungen oder eine abweichende Abgrenzung
von Investitions- und Vermietungsphase vornimmt, bzw. von einer
längeren tatsächlichen Nutzungsdauer der Einzelhandelsimmobilien
ausgeht, was jeweils zu einem höheren steuerlichen Ergebnis führen
könnte. Hieraus ergäben sich negative Auswirkungen auf das Nachsteuerergebnis
der Anleger.
PRIVATE VERÄUSSERUNGSGESCHÄFTE
Die Veräußerung eines Anteils an der Beteiligungsgesellschaft
durch den Anleger gilt steuerlich als Veräußerung der anteiligen
Einzelhandelsimmobilien. Sollte ein Anleger seinen Anteil innerhalb
eines Zeitraums von 10 Jahren nach seinem Beitritt veräußern oder
sollte die Beteiligungsgesellschaft eine Einzelhandelsimmobilie innerhalb
eines Zeitraums von 10 Jahren nach ihrer Anschaffung oder
nach dem Anteilserwerb des Anlegers veräußern, läge ein sog.
privates Veräußerungsgeschäft gem. § 23 EStG vor. Gewinne aus
privaten Veräußerungsgeschäften sind mit dem individuellen Steuersatz
des Anlegers zu versteuern. Bei einem vorzeitigen Verkauf
von Einzelhandelsimmobilien oder von Anteilen an der Beteiligungsgesellschaft
besteht daher das Risiko, dass der Anleger aufgrund
der zusätzlichen Steuerbelastung auf den Veräußerungsgewinn ein
niedrigeres Nachsteuerergebnis erzielt.
GEWERBLICHER GRUNDSTÜCKSHANDEL
Die Veräußerung der Einzelhandelsimmobilien durch die Beteiligungsgesellschaft
und die Veräußerung des Anteils an der Beteiligungsgesellschaft
durch den Anleger können auf der jeweiligen