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Vermietung und Verpachtung erfolgt, hat der Kapitalertragsteuerabzug
abgeltende Wirkung (sog. Abgeltungsteuer), da diese Einkünfte
aus Kapitalvermögen einem gesonderten Einkommensteuertarif in
Höhe von 25% unterliegen (vgl. auch nachfolgende Ausführungen
zum Einkommensteuersatz / Annexsteuern).
STEUERLICHE ABZIEHBARKEIT VON VERLUSTEN
Verlustabzugsbeschränkung nach § 15b EStG
Nach § 15b Abs. 1 EStG dürfen Verluste im Zusammenhang mit einem
Steuerstundungsmodell weder mit Einkünften aus Gewerbebetrieb
noch mit Einkünften aus anderen Einkunftsarten ausgeglichen oder
nach § 10d EStG abgezogen werden. Die Verluste mindern jedoch
die Einkünfte, die in den folgenden Wirtschaftsjahren aus derselben
Einkunftsquelle erzielt werden. Ein Steuerstundungsmodell liegt vor,
wenn aufgrund einer modellhaften Gestaltung steuerliche Vorteile
in Form von negativen Einkünften erzielt werden sollen und die prognostizierten
Verluste in der Anfangsphase 10% des gezeichneten
Kapitals übersteigen. Auf Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
nach § 21 EStG, ist § 15b EStG gem. § 21 Abs. 1 Satz 2 EStG
sinngemäß anwendbar. Allerdings geht der Anbieter auf Basis der
Prognoserechnungen davon aus, dass auf Ebene der Beteiligungsgesellschaft
in der Anfangsphase eine Verlustzuweisung von mehr
als 10% des aufzubringenden Kommanditkapitals nicht erreicht
wird, so dass die Regelung des § 15b EStG auf die Vermögensanlage
voraussichtlich keine Anwendung findet.
Verlustverrechnungsbeschränkung nach §15a EStG
Da es sich vorliegend bei der Beteiligungsgesellschaft um eine Kommanditgesellschaft
handelt, ist die Vorschrift des § 15a EStG zu
beachten. Die Anleger sind Direktkommanditisten/Treugeber der Beteiligungsgesellschaft
und haften zivilrechtlich lediglich, sofern die
Haftsumme noch nicht oder nicht in voller Höhe erbracht ist bzw.
wenn die Einlage zurückgewährt wurde.
Aufgrund dieser beschränkten Haftung sieht § 15a EStG eine besondere
Behandlung von Verlusten vor, die beim Anleger zu einem
negativen Kapitalkonto führen bzw. ein negatives Kapitalkonto erhöhen.
Sobald sich durch die anteilige Zuweisung eines Verlustes ein
negatives Kapitalkonto beim einzelnen Anleger ergibt oder erhöht,
können diese Verluste nicht mehr mit anderen positiven Einkünften
des Anlegers ausgeglichen werden. Diese Verluste werden als so
genannte verrechenbare Verluste gesondert festgestellt und können
nur mit zukünftig im Rahmen der Beteiligung entstehenden Gewinnen
verrechnet werden.§ 15a Abs. 3 EStG erfasst den Fall, dass
sich durch Entnahmen (also durch die Ausschüttungen der Beteiligungsgesellschaft)
ein negatives Kapitalkonto des Anlegers ergibt
bzw. sich erhöht. Ist dies der Fall, hat der betroffene Anleger einen
fiktiven Gewinn in Höhe des Betrages zu versteuern, um den das Kapitalkonto
negativ wird oder ein negatives Kapitalkonto sich erhöht.
In Höhe der Gewinnfiktion entstehen gleichzeitig verrechenbare Ver-
luste, die in den Folgejahren mit Gewinnen aus der Beteiligung an
der jeweiligen Beteiligungsgesellschaft verrechnet werden können.
Allerdings sieht § 15a Abs. 3 Satz 2 EStG die Zurechnung eines
fiktiven Gewinns nur insoweit vor, als im Jahr der Einlageminderung
(Entnahme) und in den zehn vorangegangenen Jahren Verluste ausgleichs-
oder abzugsfähig waren. Nach der vorliegenden Prognoserechnung
des Anbieters wird ein negatives Kapitalkonto für den
Anleger voraussichtlich nicht entstehen, so dass die Regelung des
§ 15a EStG voraussichtlich nicht zur Anwendung kommt.
Allgemeiner Verlustabzug
Gemäß § 10d EStG sind Verluste, die bei der Ermittlung des Gesamtbetrags
der Einkünfte des Anlegers in einem Veranlagungszeitraum
nicht ausgeglichen werden können, auf den vorangegangenen
Veranlagungszeitraum nur bis zu EUR 511.500 (EUR 1.023.000 bei
Zusammenveranlagung) rücktragbar. Vorgetragene Verluste können
bis zu EUR 1 Mio. (EUR 2 Mio. bei Zusammenveranlagung) unbeschränkt
und darüber hinaus nur zu 60% des übersteigenden
Gesamtbetrags der Einkünfte abgezogen werden.
Verlustverrechnungsbeschränkung
für Einkünfte aus Kapitalvermögen
Seit dem Veranlagungszeitraum 2009 dürfen Verluste aus Kapitalvermögen
gem. § 20 Abs. 6 Satz 2 EStG nicht mehr mit anderen
Einkünften verrechnet oder nach § 10d EStG abgezogen, sondern
nur noch mit künftigen Einkünften aus Kapitalvermögen verrechnet
werden. Nach den von dem Anbieter aufgestellten Prognoserechnungen
ist jedoch im Hinblick auf die vorliegende Vermögensanlage
voraussichtlich nicht mit negativen Einkünften aus Kapitalvermögen
zu rechnen.
AUSSCHÜTTUNGEN
Nach den Planrechnungen ist vorgesehen, dass die Beteiligungsgesellschaft
ab dem Jahr 2011 Ausschüttungen an die Anleger leistet.
Bei diesen prognostizierten Auszahlungen handelt es sich steuerlich
um Entnahmen von Liquiditätsüberschüssen, die grundsätzlich
keiner Steuerpflicht unterliegen. Steuerpflichtig sind ausschließlich
die für jeden Gesellschafter einheitlich und gesondert festgestellten
Einkünfte des jeweiligen Veranlagungszeitraums.
GRUNDSTEUER
Die Beteiligungsgesellschaft hat für die Einzelhandelsimmobilien
jährlich Grundsteuer zu entrichten. Die Höhe der Grundsteuer ergibt
sich aus dem Einheitswert des betreffenden Grundstücks, der Steuermesszahl
sowie einem von der zuständigen Gemeinde zu bestimmenden
Hebesatz. Die Gemeinden sind grundsätzlich berechtigt,
die Hebesätze neu zu bestimmen, so dass sich der Grundsteueraufwand
jährlich ändern kann.