ECHO Top500 2022

TOP 500 | INTERVIEW
und von der Ausnutzung und Sicherung des
niedrigen Zinsniveaus samt der steuerlichen
Besserstellung von Fremdkapital über das abrupte
Anspringen der Konjunktur nach den
Lockdowns bis zu einer erhöhten Lagerhaltung
aufgrund der Lieferkettenprobleme gehen. Im
Unternehmensbereich lässt die Kreditdynamik
aber nach, weil insbesondere die Tiroler Industrie
schon vor dem Sommer ein Abflauen der
Auftragsbestände verzeichnete und daher für
Herbst eine Anpassung von Produktion und
Personalstand erwartet. Auch bedingt dadurch,
dass deren Kunden wieder ihre Lager abbauen,
um Liquidität freizubekommen. Negative Einschätzungen
zur erwarteten wirtschaftlichen
Lage in Europa im Herbst und 2023 samt der
allgemeinen Unsicherheit, höhere Lebenshaltungskosten
und das sinkende Konsumentenvertrauen
werden auch zu einer Vorsicht bei
den Unternehmen führen. Bei den Haushalten
waren die Immobilienkredite Wachstumstreiber.
Auf diese entfallen zwei Drittel der Ausleihungen
bei den privaten Haushalten. Durch die
geringere Bautätigkeit, steigende Zinsen und
höhere Anforderungen an die Kreditnehmer
sind auch hier bremsende Effekte wahrscheinlich.
ECHO: Haben die Tiroler die niedrigen
Zinssätze genutzt, um sich bei den Immobilienkrediten
dieses Niveau auch für die Zukunft
langfristig zu sichern?
Schneider: Das kann man nicht ganz so sagen.
Die Immobilienkredite bei den Tiroler
Banken sind nach wie vor leider mehrheitlich
variabel verzinst. Der Anteil von ausschließlich
variabel verzinsten Krediten am Gesamtbestand
ist zwar von Ende 2018 bis Mitte 2022
von 79 auf 62 Prozent zurückgegangen, liegt
aber noch immer deutlich über dem österreichischen
Schnitt von 48 Prozent. Zudem war
der Rückgang auch geringer. Das ist insofern
überraschend, als der Österreicher ganz grundsätzlich
sehr risikoavers ist und das Erlangen des
kurzfristigen Vorteils eines niedrigen Zinssatzes
mit einem hohen langfristigen Risiko behaftet
ist, das schon jetzt durch die Zinserhöhungen
der EZB schlagend wird.
ECHO: Der Fremdwährungskredit
war zu Beginn
des Jahrtausends in Tirol sehr
beliebt? Spielt er nach wie vor
eine Rolle?
Schneider: Hier muss man
sagen, dass die Tiroler und die
Banken sehr vorbildlich waren.
Seit der Verschärfung der Richtlinien
zur Vergabe von Fremdwährungskrediten
im Jahr 2008
sind die Ausleihungen von
Schweizer Franken an private
Haushalte bei Tiroler Banken
um 82 Prozent gesunken, in
Österreich waren es im Schnitt
75 Prozent. Damit sind aktuell
in Tirol noch Ausleihungen im
Gegenwert von 700 Millionen
Euro in CHF ausständig, was
aber bei den aktuellen Kursbewegungen
des Frankens auch
sehr schnell zu einer erklecklichen Zunahme
der Schulden führen kann. Diese sind zudem
in der Regel variabel verzinst.
ECHO: Wird jungen Menschen durch die
neuen Richtlinien zur Immobilienkreditvergabe
nicht der Erwerb von Eigentum unmöglich
gemacht?
Schneider: Die neuen Richtlinien zielen
nicht auf bestimmte Personengruppen, sondern
dienen aus aufsichtlicher Sicht ausschließlich
der Stabilität des österreichischen Finanzmarktes.
Sie sind gar nicht so neu, weil sie
schon länger von der Aufsicht als Erwartungshaltung
formuliert waren, aber die Banken
wettbewerbsbedingt oft von diesen, bis zuletzt
unverbindlichen, aber erwünschten Standards
abgewichen sind. Daher hat sich die Aufsicht
mit langer Ankündigung dazu entschieden,
diese Anforderungen an Eigenkapital, Laufzeit
und Leistbarkeit zum Einkommen verbindlich
zu machen, aber den Banken gewissen
Spielraum zu lassen. Diese Konkretisierung
war gerade in Anbetracht steigender Zinsen
ein richtiger Schritt zur richtigen Zeit. Nach
meiner persönlichen Meinung ist die Frage
der Leistbarkeit von Eigentum eine rein politische
Frage. Solange Bauland in Tirol gehortet
werden kann und Immobilien bei gleichzeitig
beschränkter Verfügbarkeit eine freie Anlageklasse
darstellen, wird sich an den aktuellen
Rahmenbedingungen kaum etwas ändern. Die
aktuell schwere Kalkulierbarkeit von Projekten
über ein, zwei Jahre erleichtert die Gemengelage
auch nicht.
ECHO: Wie bewertet die OeNB die Lage am
Immobilienmarkt?
Schneider: Die OeNB vergleicht in Kooperation
mit der TU Wien quartalsweise die
Wohnimmobilienpreise mit verschiedenen
Faktoren der Angebots- und Nachfrageseite.
Dazu zählen beispielsweise demografische
Faktoren, das allgemeine Wohlstandniveau, institutionelle
Faktoren wie Steuern oder Wohnbauförderung,
Verfügbarkeit von Grund und
Boden, Wohnansprüche, erwartete Erträge aus
Mieten und Zinsen. Sie ist bestrebt, damit zu
erklären, ob Preisentwicklungen fundamental
gerechtfertigt sein können oder auf Übertreibungen
am Markt hinweisen. Bis Mitte 2022
waren im gesamten Bundesgebiet bei Wohnimmobilien
bereits das siebte Quartal in
Folge Preiszuwächse über der Zehn-Prozent-
Marke im Vorjahresvergleich zu verzeichnen,
außerhalb Wiens sind diese Vergleichszahlen
sogar noch etwas höher. Durchschnittlich lagen
diese im zweiten Quartal 2022 bei jeweils
rund 13 Prozent. Damit erreichte das Wachstum
der Wohnimmobilienpreise für Österreich
insgesamt einen neuen Höchststand. Im
Vergleich zu den Fundamentalfaktoren ergibt
sich daraus landesweit eine Überbewertung
von 39 Prozent. Womit die Entwicklung zunehmende
Anzeichen einer Überhitzung des
österreichischen Wohnimmobilienmarktes
aufweist, die gleichzeitig auf stark belastete
Haushaltsbudgets durch die allgemeine Teuerung,
höhere Zinsen und strengere Kreditregeln
trifft. Dieser Mix kann auch Risiken für die
Finanzmarktstabilität bergen.
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