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IMMOBILIENMARKT AUSLAND:
KONJUNKTURELLER ANPASSUNGSBEDARF
Gegenwärtig sind in allen Regionen Europas prozyklische
Anpassungen bei Mieten und Preisen zu beobachten.
In den Wohnungsmärkten Westeuropas verringerte
sich die Neubautätigkeit gegenüber dem Vorjahr. Wir
gehen davon aus, dass das Neubauvolumen in den nächsten
Jahren rückläufig sein wird. Insgesamt ist mit einer
weiter nachlassenden Preisdynamik zu rechnen. In Großbritannien
– vor allem im Großraum London – sehen
wir nach mehrjährigem starkem Preisanstieg das Risiko
einer Korrektur.
Die Märkte für Büroimmobilien stehen im Zeichen steigender
Leerstände und sinkender Mieten, aber auch
positive Renditeüberschüsse auf Grund der gesunkenen
Zinsen. Für 2003 erwarten wir einen nochmaligen Rückgang
der Büroflächenumsätze. Allerdings verläuft die
gegenwärtige Entwicklung im Vergleich zur Schwächephase
Anfang der 90er Jahre weniger ausgeprägt, was
überwiegend auf eine verhaltenere Neubauproduktion
zurückzuführen ist. Die osteuropäischen Märkte sind
sowohl durch konjunkturelle als auch durch strukturelle
Defizite geprägt. Bei weiterhin hoher Bautätigkeit lag
der Flächenumsatz in den Städten Prag, Budapest und
Warschau 2002 allerdings erstmalig wieder über dem
des Vorjahresniveaus. Die Mieten blieben trotz Angebotsausweitung
stabil.
ERGEBNIS 2002 VON INLÄNDISCHER
MARKTSCHWÄCHE GEPRÄGT
Die Segmentrechnung orientiert sich bereits an den
beiden neuen Konzernstrukturen und berücksichtigt
daher keine Ergebniseffekte weder aus dem in das
Geschäftsfeld Deutschland übertragenen Inlandsportfolio
der ag noch aus dem im Segmentergebnis von
HVB Corporates & Markets abgebildeten Geschäft in den
usa. Die Geschäftsentwicklung 2002, die ganz im Zeichen
der negativen Entwicklung der inländischen Immobilienmärkte
steht, ist nicht zufrieden stellend. Bei leicht
rückläufigen Erträgen stabilisierte sich der Verwaltungsaufwand.
Die Cost-Income-Ratio stieg auf 33,3%. Allerdings
stieg die Risikovorsorge gegenüber dem Vorjahr
spürbar an: Die Risiken insbesondere in Ostdeutschland,
aber auch in strukturschwachen westdeutschen Regionen,
erhöhten sich marktbedingt. Vor dem Hintergrund
der enttäuschenden gesamtwirtschaftlichen Entwicklung
waren hiervon der Wohnungs- und Gewerbebau gleichermaßen
betroffen. Das Auslandsgeschäft hingegen gestaltete
sich anhaltend profitabel.
Die Margen im Neugeschäft und bei Prolongationen
haben sich weiter verbessert. Dabei wurde die
Lending-Policy unter Berücksichtigung der gegen-
wärtigen Marktverhältnisse adjustiert.
Konsequent risikoadjustierte Preisstrukturen
werden zu einer nachhaltigen Verbesserung der
Profitabilität im deutschen Immobilienfinanzierungsgeschäft
beitragen. Allerdings ist für die beiden nächsten
Jahre mit einer weiterhin erhöhten Risikovorsorge zu
rechnen. Der Anteil des Auslandsgeschäfts am gesamten
Finanzierungsvolumen stieg weiter spürbar an.
www.
hvbrealestate.de
REAL ESTATE INVESTMENT BANKING:
STRUKTURIERTES GESCHÄFT IN DEUTSCHLAND
ERFOLGREICH
Die Geschäftsentwicklung im Real Estate Investment
Banking Deutschland verlief 2002 erfreulich. Im ertragreichen
Consulting-Bereich wurde eine »Real Estate
m & a«-Transaktion im höheren zweistelligen Millionenbereich
erfolgreich arrangiert; außerdem haben wir
fünf »Financial Advisory«-Projekte begleitet. Im »Structured
Finance« wurden 20 Transaktionen mit einem
Neugeschäftsvolumen in Höhe von 1,3 Mrd h abgeschlossen,
darunter die Finanzierung des größten deutschen
Einkaufszentrums sowie der Akquisition eines Büroimmobilien-Portfolios
im dreistelligen Millionenbereich.
Auf dem Syndizierungsmarkt konnten davon 0,6 Mrd h
platziert werden.
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Das Volumen der durch Real Estate Investment Banking
arrangierten Mortgage-backed-Securitization (mbs)-
Transaktionen verdreifachte sich mit 14 Mrd h gegenüber
dem Vorjahr. Damit konnten wir unsere Position
auf dem europäischen mbs-Markt weiter ausbauen. Die
synthetische mbs-Transaktion Provide Comfort 2002-1
brachte beispielsweise Hypothekendarlehen mit einem
Volumen von 3 Mrd h an den Markt (vgl. Kapitel Corporates
& Markets). Real Estate Investment Banking ist
ein zentrales Element zur deutlichen Profitabilisierung
des deutschen Immobilienfinanzierungsgeschäfts auf
der Grundlage intelligenter, kapitalmarktorientierter
Problemlösungen jenseits traditioneller Finanzierungsstrukturen.