dissertacia-sholpan.pdf

Поправочные коэффициенты, применяемые при определении КОС
земельного участка, учитывают такие важнейшие ценовые факторы, как
качественное состояние земельного участка, его местоположение,
обеспеченность водой, расстояние от центров обслуживания,
градостроительная значимость территории. При условии разработки и
последовательного применения специальных методик адекватного учета всей
совокупности ценовых факторов, поправочные коэффициенты способны
отразить в нормативных ценах действительную разницу (преимущества и
недостатки) продаваемых земельных участков. Это очень важно в плане
формирования первичного рынка земли (земельных прав). БСП сами по себе
функционально не пригодны для указанной задачи.
Анализируя земельное законодательство, приходим к выводу, что ни в
одном законодательном акте не указывается порядок исчисления самих
базовых ставок. Во многих западных странах существуют нормативные цены
на землю, прежде всего как база земельного налога. Однако предусматривается
периодичность пересчета данных ставок. Данное положение основано на том,
что рентная основа платежей обуславливает их изменчивость во времени в
зависимости от многих факторов - цен на ресурсы, на продукцию, кредитные
ставки и др. Разумеется, что в наших странах динамика этих факторов
выражена в большой степени, чем в странах со стабильными экономическими
условиями.
Сущность и соотношение базовых ставок платы за землю и кадастровой
(оценочной) стоимости земельного участка можно определить как соотношение
нормативной цены земель определенной территории и вида и нормативной
цены конкретного земельного участка.
Базовые ставки платы затрагивают неопределенное количество земельных
участков с общими родовыми признаками, включая сходные качественные
характеристики, а КОС в отличие от них имеет отношение только к одному,
индивидуально определенному земельному участку.
На основании вышеизложенного следует сделать выводы, что нельзя БСП
определять в качестве «нормативной цены земельного участка» (ст. 1. п.п. 3 ЗК
РК). Они выражают лишь базовые, исходные параметры оценки, на которые
необходимо основываться при исчислении КОС конкретного земельного
участка, посредством применения поправочных коэффициентов. Данные
выводы подтверждает А.Х.Хаджиев, отмечая, что только КОС представляет
собой нормативно определенную, или иначе, нормативную цену конкретного
земельного участка. Думается, что предлагаемая трактовка нормативной цены
земли позволяет правильно понять соотношение нормативной и рыночной
цены на земельный участок [21].
БСП, применяемые государством при предоставлении земель в частную
собственность или сдаче в аренду, а также размер платы за продажу права
аренды определены постановлением «О базовых ставках платы за землю». В
этом основном подзаконном акте по вопросам платы за землю определяются:
23