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Selon la Cour de cassation le propriétaire d’un bien qui, par un fait non
fautif, rompt l’équilibre existant entre deux propriétés, en imposant à un
propriétaire voisin un trouble excédant la mesure des inconvénients ordinaires
du voisinage, lui doit une juste et adéquate compensation rétablissant
l’égalité rompue (11).
Ainsi, les prérogatives du propriétaire sont sauvegardées.
Toutefois, si l’exercice de ces prérogatives rompt l’équilibre entre les
deux propriétés, il sera dû au voisin victime de cette rupture, une compensation.
Une telle compensation peut être octroyée soit en nature, soit par équivalent.
Toutefois, la juste et adéquate compensation rétablissant l’équilibre
rompu ne peut consister en l’interdiction absolue de ce fait, même si,
l’interdiction absolue est la seule manière de rétablir l’équilibre rompu
(12). Les juridictions de fond ne respectent pas toujours cette réserve.
III. — LA PROPRIÉTÉ DES VOLUMES
C’est au doyen R. Savatier que revient le mérite d’avoir mis en lumière
la notion de propriété immobilière d’un volume qui permet de dissocier
et de juxtaposer la pleine propriété du tréfonds et la pleine propriété du
sol et des volumes situés au-dessus de celui-ci (13).
La notion technique et juridique du volume permet de rencontrer les
réalités immobilières d’aujourd’hui où doivent être juxtaposées, superposées
ou imbriquées des propriétés privées et des propriétés publiques,
des espaces à usage professionnels et d’autres destinés au logement ou
aux loisirs.
Les investisseurs soucieux, à juste titre, d’acquérir un droit en pleine
propriété sur les constructions à ériger, ne trouvent aucun secours dans
les lois du 10 janvier 1824 qui ont réintroduit en droit belge le droit de
superficie et d’emphytéose.
En effet, le législateur a imposé une durée maximale de 50 ans pour le
droit de superficie (art. 4) et de 99 ans pour le droit d’emphytéose
(art. 2).
La solution peut être trouvée dans les articles 552 et 553 du Code civil
(14) qui établissent une présomption — iuris tantum selon une doctrine
(11) R.C.J.B., 1960, p. 257, note Jean Dabin; R.G.A.R., 1960, 6557, note
R.O. Dalcq.
(12) Cass., 14 déc. 1995, J.L.M.B., 1996, p. 966, note P. Henry; Pas., 1996, I. ;
Pour une bibliographie, voy. N. Verheyden-Jeanmart, Ph. Coppens et
C. Mostin, « Examen de jurisprudence (1989 à 1998) - Les biens », Rev. crit.
jur. b., 1 er trim. 2000, pp. 59 à 215 (1 re partie) - 2 e trim. 2000, pp. 291 à 480 (2 e
partie), pp. 308 et 309, n o 105; C. Mostin, Les troubles de voisinage, Kluwer,
1998. J. Kokelenberg, Th. Van Sinaye et H. Vuye, « Overzicht van rechtspraak
- Zakenrecht (1994-2000) », T.P.R., 2001, pp. 837 à 1199.
(13) R. Savatier, « La propriété de l’espace », D., 1965, chron. 213 et « La propriété
des volumes dans l’espace et la technique juridique des grands ensembles
immobiliers », D., 1976, chron., pp. 103 à 110.
(14) L’article 552 dispose que : « La propriété du sol emporte la propriété du
dessus et de dessous.
» Le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions
qu’il juge à propos, sauf les exceptions établies au titre “ Des servitudes et services
fonciers ”.
» Il peut faire au-dessous toutes les constructions et fouilles qu’il jugera à propos,
et tirer de ces fouilles tous les produits qu’elles peuvent fournir, sauf les
modifications résultant des lois et règlements relatifs aux mines, et des lois et
règlements de police ».
L’article 553 dispose que : « Toutes constructions, plantations et ouvrages sur
un terrain ou dans l’intérieur sont présumés faits par le propriétaire à ses frais
et lui appartenir, si le contraire n’est pas prouvé; sans préjudice de la propriété
J.T. n° 6132 - 12/2004
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et une jurisprudence constantes — aux termes de laquelle la propriété
du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.
L’article 553 in fine vise, du reste, explicitement le renversement de la
présomption, au cas où un tiers aurait acquis par prescription la propriété
d’un souterrain sous le bâtiment d’autrui ou d’une autre partie du bâtiment.
Il est, dès lors, possible de dissocier la pleine propriété du tréfonds et la
pleine propriété du sol et des volumes qui le surplombent.
Une telle dissociation trouve un appui tant en législation qu’en doctrine
et en jurisprudence (15).
En droit français également, le découpage de la propriété en divers volumes
est admis depuis longtemps (16).
Les principes contenus dans les articles 552 et 553 du Code civil ne
constituent donc que le quod plerumque fit et doivent céder le pas devant
la preuve contraire, peu importe la forme ou l’importance du bien
dont les parties ont entendu dissocier la propriété de celle du sol (17).
N. VERHEYDEN-JEANMART
qu’un tiers pourrait avoir acquise ou pourrait acquérir par prescription, soit
d’un souterrain sous le bâtiment d’autrui, soit de toute autre partie du
bâtiment ».
(15) Les lois du 21 avril 1810 et du 15 septembre 1919 sur les mines illustrent
à suffisance pareille dissociation. Les arrêts du 4 février 1847 (Pas., 1847, I,
467), du 26 juin 1890 (Pas., 1890, I, 233) et du 28 novembre 1969 (Cass., Pas.,
1970, I, 294) en sont une application. F. Laurent, Principes du droit civil, t. VI,
3 e éd., pp. 323-324, n os 246-247; H. De Page, Traité élémentaire de droit civil
belge, t. V, 2 e éd., p. 846, n o 951.
(16) R. Savatier, « La propriété des volumes dans l’espace et la technique juridique
des grands ensembles immobiliers », D., 1976, chron., 103, n o 6; Enc.
Dalloz, civ., 1987, « Accession », n o 18, n os 33 et s.; R. Savatier, « La propriété
de l’espace », D., 1965, chron., 213.; Cass. civ., 1 er août 1866, D.P., 1866, I,
406 : « le dessous peut être détaché du sol par fractions qui forment à leur tour,
et par elles-mêmes, une chose essentiellement distincte et susceptible d’appropriation
particulière ».; C.E., 15 avril 1857, S., 1858, II, 1434 : à propos de la
construction d’un tunnel; J. Cumenge, « Urbanisation dans l’espace des propriétés
privées et publiques », cité par P. de Besombes-Singla, « Droit de superficie
et construction en volumes », in Pratique et évolution de la copropriété,
73 e congrès des notaires de France, Strasbourg, 1976, p. 597.
(17) R.P.D.B., « Propriété », n o 130. Pour de plus amples développements,
voy. N. Verheyden-Jeanmart et C. Mostin, « Jouissance d’immeuble : bail et
conventions voisines », in Aspects récents du droit des contrats, Bruxelles, éd.
Jeune barreau, 2001, pp. 139 et s.
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