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LE LOUAGE DE CHOSES
Livre III - Titre VIII - Chapitre II
Bonaparte, alors premier consul, proclame au nom du peuple français,
loi de la République, le décret concernant le livre III du Code civil,
titre VIII, traitant du contrat de louage. Ce décret avait été rendu le
16 ventôse an XII de la République (7 mars 1804) par le corps législatif
conformément à la proposition faite par le gouvernement le 9 du même
mois (1). Ce texte est repris au livre III, titre VIII du Code civil (2).
Nous tenterons de marquer les points saillants de l’évolution en matière
de louage de choses au cours des deux cents ans qui nous séparent de
cette promulgation en terminant par quelques considérations générales.
Un petit rappel du passé tout d’abord. Les textes du Code civil ne sont
pas le fruit de l’inventivité des auteurs de celui-ci. Ils se fondent sur une
longue tradition ancestrale, remontant au droit romain. Pas de révolution
en la matière, malgré la toute récente Révolution française. Nous
avons sous les yeux un exemplaire de la seconde édition d’un traité rédigé
par Adrian Moetjens et adressé « A Monseigneur Hubrecht Rosenboom,
président du suprême conseil de Hollande, curateur de l’illustre
Université de Hollande à Leyden, commissaire politique aux synodes
provinciaux » traitant des « Lois civiles dans leur ordre naturel » (t. I)
datant de 1695 (3), soit antérieur de plus de cent ans au Code civil. Tous
les principes généraux du louage de choses s’y trouvent déjà. La similitude
des principes avec ceux du Code civil, plus de cent ans plus tard,
est frappante.
En est-il de même pour les deux cents ans qui ont suivi la promulgation
du Code civil? Les restrictions du nombre de pages imposées, à juste titre,
par les initiateurs de ce numéro spécial, ne nous permettent par un
exposé exhaustif mais nous force à des choix et à ne retenir que les évolutions
les plus saillantes. En ce qui concerne le louage de choses, elles
se situent principalement au niveau législatif. C’est pourquoi, sans vouloir
méconnaître ni minimiser le rôle de la jurisprudence ou de la doctrine
en cette matière, celui-ci nous paraît tout à fait accessoire par rapport
à l’évolution législative. C’est au législateur que nous devons les
modifications fondamentales de notre droit du bail.
Le Code civil de 1804 ne contenait que 71 dispositions concernant le
louage de choses, divisées en trois sections : six dispositions d’ordre général,
trente-huit dispositions concernant les règles communes aux baux
des maisons et des biens ruraux (sect. I), dix dispositions particulières
aux baux à loyer (sect. II) et seize dispositions particulières aux baux à
ferme (sect. III). Textes à portée générale, concis, d’une clarté limpide
et compréhensibles dès la première lecture, renvoyant ici ou là à des
coutumes locales et laissant la place aux conventions particulières et à
la créativité des juges pour combler les lacunes par l’application des
règles générales du droit des obligations en général et des contrats en
particulier.
Aujourd’hui le titre III du Code civil traitant du contrat de louage est divisé
en quatre sections. Une première (51 articles) traite des dispositions
générales en matière de bail et regroupe les sections 1 (concernant
les règles communes aux baux des maisons et des biens ruraux) et 2
(traitant des règles particulières aux baux à loyer) du Code de 1804.
C’est la seule partie où subsiste bon nombre des dispositions figurant
(1) Bulletin des lois de la République, n o 3650.
(2) La première disposition mentionne qu’il y a deux sortes de contrats de
louage : celui des choses et celui d’ouvrage. Seul le premier retient notre attention
ici mais il est étonnant que, deux cents ans plus tard, malgré l’évolution
des mœurs et des mentalités concernant ce que l’on appelait à l’époque le
« louage » d’ouvrage, cette disposition figure toujours inchangée. Probablement
parce qu’il s’agit d’un texte sans portée pratique qui n’a donc jamais fait
l’objet de discussion ou révision ultérieure.
déjà dans le Code de 1804. Ces articles sont, en grande majorité, toujours
de droit supplétif et hormis les dispositions modifiées récemment
(4) le texte en est toujours aussi concis, limpide et compréhensible pour
le commun des mortels. Trois autres sections traitent aujourd’hui des
règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale du preneur
(sect. II) (12 articles), aux baux commerciaux (sect. IIbis) (sic)
(36 articles) et aux baux à ferme (sect. III) (57 articles).
Lorsque l’on porte un regard sur l’évolution de notre droit du bail depuis
que le Code Napoléon en a fixé les principes de base, il est remarquable
de constater combien celui-ci a subi l’influence des idées politiques
et sociales et de l’évolution sociologique dont il est le reflet.
Le Code civil de 1804 était organisé de manière systématique. Droits et
obligations des parties y étaient réglés de manière classique. Ces règles
n’étaient en soi pas plus particulièrement favorables aux bailleurs
qu’aux preneurs. C’est leur caractère supplétif qui, dans la pratique, les
rendaient moins favorables aux preneurs, les bailleurs se trouvant très
généralement en position de force lors de la négociation du contrat.
La société libérale du XIXe siècle était, tout comme celle des siècles
précédents, favorable aux bailleurs et se préoccupait peu ou pas du tout
de la protection du preneur. C’est ce qui explique que pendant plus d’un
siècle les dispositions du Code Napoléon soient restées inchangées.
L’évolution des idées politico-sociales ne se feront sentir en matière de
bail qu’à partir du second quart du vingtième siècle. Le droit de libre
disposition et d’usage du propriétaire sera tout au long des trois derniers
quarts de ce siècle de plus en plus sacrifié au profit de la protection du
droit d’usage conféré au preneur. Cette évolution se fera par l’introduction
de textes législatifs à caractère impératif visant essentiellement la
protection du preneur.
C’est un euphémisme de dire qu’ils n’ont ni la limpidité, ni la concision
des textes du Code civil. Destinés à protéger le contractant le plus faible,
celui-ci a besoin des lumières d’un juriste éclairé pour les comprendre.
Ils ne posent plus des principes, mais réglementent. Fruits de négociations
ardues entre défenseurs des intérêts divergents des bailleurs et
preneurs, ils n’échappent pas au détaillisme, ni même parfois à l’ambiguïté.
Le poids de l’agriculture dans l’économie du XIXe siècle et du début du
XXe siècle explique probablement que les premiers à bénéficier de la
protection du législateur sont les agriculteurs, par les lois du 7 mars et
du 7 mai 1929. Cette protection s’est sans cesse accrue par des lois subséquentes
(7 juill. 1951, 25 nov. 1969, 23 nov. 1978, 7 nov. 1988).
Les règles concernant le bail à ferme en vigueur aujourd’hui n’ont plus
rien de commun avec celles qui figuraient à la section III du Code de
1804. Mis à part quelque protection du preneur en cas de perte des fruits
non encore récoltés, celles-ci mettaient surtout l’accent sur les obligations
du preneur vis-à-vis du bailleur. Situation inversée à l’extrême
aujourd’hui où le preneur d’un bien rural est protégé à l’extrême dans
l’optique d’une protection de l’exploitation agricole : longue durée de
bail, limitation des fermages (par une loi particulière), liberté totale de
mode d’exploitation des terres, modes de preuves favorables au preneur,
droit de préemption en cas de vente, etc.
C’est peu de temps après les premières lois en matière de bail à ferme
que le législateur se pencha pour la première fois sur la protection du
bail comme élément essentiel du fonds de commerce lorsqu’il s’agit
d’un commerce de détail dont la situation en un lieu particulier est
essentielle au maintien de la clientèle du preneur. Ici aussi l’évolution
au travers des lois des 30 mai 1931, 30 avril 1951 et 29 juin 1955 s’est
faite dans le sens d’une protection sans cesse accrue du preneur, bien
que celle-ci soit beaucoup plus limitée que celle du preneur d’un bien
rural.
(3) Paris, Coignard, Imprimeur et libraire ordinaire du Roy. (4) Voy. par ex., art. 1717, 1728bis et 1728quater.
J.T. n° 6132 - 12/2004
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