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Linee guida per una casa durevole e sostenibile in relazione al parco edilizio esistente nel territorio di MilanoA - Analisi del parco di edilizia residenziale pubblica:problematiche generali per il suo recuperoFerdinando ZanzotteraA1. Alcune considerazioni preliminariQuesto capitolo è stato costruito a seguito di approfondita esplorazione di alcuni temi e diraccolta di conoscenze che sono stati ulteriormente specificati e che costituiscono i fattori portantibasilari sui quali sono state fondate le conclusioni della ricerca e le proposte operative confluitenella relazione finale.Il suo scopo principale è quello di offrire un quadro conoscitivo, il più possibile approfondito, delleproblematiche energetiche applicate al patrimonio residenziale a scala nazionale einternazionale.Pur perseguendo lo scopo di offrire un materiale omogeneo esposto con sistematicità, non si è puntatoall’esaustività degli argomenti trattati, in ragione della loro vastità, ci si è orientati invece a proporreun quadro interpretativo sufficientemente dettagliato ma soprattutto organicamente articolato.La presente relazione, pertanto, mira a far comprendere la complessità dei fenomeni connessi alpatrimonio edilizio pubblico costruito nel corso del XX secolo nella città di Milano. Piùprecisamente offre, a seguito di approfondita esplorazione, una disanima del parco immobiliaredell’Azienda Lombarda Edilizia Residenziale (ALER).La ricerca ha pertanto esplorato innanzi tutto le differenti fonti bibliografiche e documentarieesistenti, riscontrando anche notevoli contraddizioni in termini patrimoniali.Acquisita la decisione di accantonare la possibilità di sfruttare i dati che periodicamente sonoapparsi in maniera frammentaria su riviste specializzate o sulla letteratura scientifica, si proponenelle pagine seguenti un’analisi puntuale del patrimonio dell’edilizia residenziale pubblica dellacittà e della Provincia di Milano, attraverso l’analisi diretta del “Censimento patrimoniale ALER”fornito direttamente dall’Ufficio Patrimonio e Demanio della sede centrale. La Direzionedell’Istituto, nella persona della dott.sa Anna Bubbico, ha ritenuto opportuno “filtrare” il databasedi alcuni dati sensibili, quali, ad esempio, gli edifici sfitti, vuoti, occupati abusivamente, ecc.Si segnala comunque che la vasta banca dati, messa a disposizione e utilizzata, ha consentito diaccedere ad un fondamentale e ricchissimo patrimonio di informazioni costituito da oltre 5 milionidi dati, suddivisi in aree di competenza territoriale delle filiali ALER (1.637.268 dati sul patrimoniodella Filiale Milano Sud Ovest, 1.897.606 dati sul patrimonio della Filiale Milano Nord Est e1.772.700 dati sul patrimonio afferente alla Provincia di Milano).In particolare si sono considerati i seguenti dati:1 - la Filiale ALER al quale appartiene l’unità immobiliare2 - la Zona ALER di appartenenza3 - il codice del quartiere4 - il codice dell’unità immobiliare5 - la stato della proprietà6 - l’indirizzo della proprietà immobiliare7 - il numero civico dell’unità immobiliare8 - la località dell’unità immobiliare9 - il codice del fabbricato10 - la scala dell’unità immobiliare11 - il numero dell’alloggio o dell’unità immobiliare12 - il piano al quale è situata l’unità immobiliare13 - la caratura dell’unità immobiliare14 - la caratura dell’impianto di risalita dell’unità immobiliare43
Federcasa LombardiaRegione Lombardia15 - la caratura dell’impianto di riscaldamento dell’unità immobiliare16 - lo stato di conservazione dell’unità immobiliare17 - la normativa di riferimento dell’unità immobiliare18 - la tipologia gestionale19 - la tipologia delle unità alloggio20 - la destinazione21 - lo stato di assegnazione22 -le caratteristiche catastali (foglio, principale, subalterno, zona, categoria, classe, vani,cubatura, superficie)23 - il tipo di gestione patrimoniale24 - la tipologia LCG25 - la tipologia di destinazione d’uso dell’unità immobiliare26 - la superficie reale dell’unità immobiliare27 - la superficie convenzionale dell’unità immobiliare28 - l’anno di costruzione dell’unità immobiliare29 - il nome del quartiere nel quale è inserita l’unità immobiliareI dati patrimoniali analizzati non riguardano solamente i beni fisicamente posseduti attualmentedall’ALER. Si sono infatti eseguiti numerosi approfondimenti anche sul patrimonio ceduto,cessato e demolito in questi ultimi anni dall’Azienda milanese.Da questi dati di secondo tipo è emerso che, fino alle grandi dismissioni patrimoniali finalizzatealla monetizzazione finanziaria per avere dei capitali da investire in manutenzione straordinaria, ilpatrimonio ALER consisteva in 139.670 unità immobiliari mentre alla fine del 2006 ALERpossedeva 79.670 proprietà immobili. Attraverso i dati patrimoniali fornitici si evince, quindi, che129.456 proprietà immobiliari sono state cedute ma che, tuttavia, ne gestisce ancora un cospicuonumero a vario titolo.Come accennato nella Prima relazione intermedia, il patrimonio ALER “costituisce uno deipatrimoni di edilizia residenziale pubblica regionale più consistenti in Europa”, del quale nelpresente studio si percorrono le principali fasi storiche, anche per consentire la comprensione diun quadro storico generalizzato dal quale scaturiranno le scelte operative e valutative della faseconclusiva del lavoro.Particolare attenzione è stata inoltre posta nell’analisi dei dati che riguardano gli anni difabbricazione dell’edilizia residenziale pubblica, del loro stato di conservazione e dellaconsistenza e qualità delle centrali termiche esistenti e gestite direttamente dall’ALER.Per quest’ultimo tema la ricerca si è avvalsa del materiale fornito dalla Direzione per le PoliticheEnergetiche dello stesso Istituto, nella persona dell’ing. Pierantonio Zanoncelli.In questo caso il materiale fornito consisteva nelle schede di un censimento in atto e continuoaggiornamento sulle singole centrali termiche presenti nelle proprietà di Milano e Provincia, nonancora organizzato con moderne strutture digitalizzate che possano facilitare la leggibilità e ilconfronto dei dati. Nell’ambito del presente studio si precisa che si è scelto, quando possibile dimantenere le dizioni utilizzate nelle schede tecniche fornite dall’ALER affinché si potessefacilmente paragonare le tabelle elaborate con i dati originari e ancora in uso presso l’ALER.Tuttavia occorre precisare che il censimento fornito è risultato carente e parzialmente incompleto,poiché al suo interno, ad esempio, non compaiono i conclamati casi di complessi residenzialiparticolarmente problematici per quanto concerne la gestione del riscaldamento, del combustibileimpiegato e delle emissioni di anidride carbonica nell’atmosfera terrestre. Nulli, inoltre, sono stati itentativi reiterati per poter accedere a dati più completi, ai libretti caldaia e ai dati sui realiconsumi per il riscaldamento, che avrebbero consentito analisi più dettagliate e avrebbero offertodati certi sui consumi dei singoli stabili e sulle reali emissioni di anidride carbonica nell’atmosfera,consentendo anche paragoni e parallelismo tra edifici tipologicamente assimilabili.44
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