umweltrechtliche Belange - Ernst-Moritz-Arndt-Universität Greifswald

Baurecht auf Zeit und Planungsschadensrecht
Baurecht auf Zeit und
Planungsschadensrecht
Joachim Lege, Greifswald
Hat der Eigentümer Anspruch auf Teilhabe an der Konjunktur? ∗
Das BauGB 2004 hat die Möglichkeit geschaffen, „Baurechte“ nur noch „auf Zeit“ zu gewähren, d.h. befristet
oder – insbesondere auflösend – bedingt. Die gilt allerdings nur für die Festsetzung der Bebaubarkeit durch
Bebauungsplan, nicht im unbeplanten Innen- oder Außenbereich. Sinn der Regelung ist, die Gemeinde vor Entschädigungsansprüchen
aus §§ 40–42 BauGB zu bewahren. Dieses sog. Planungsschadensrecht sichert dem
Eigentümer den Wertzuwachs seines Grundstücks auf dem Grundstücksmarkt. Der vorliegende Beitrag zeigt,
dass eine solche Wertzuwachsgarantie verfassungsrechtlich nicht geboten ist. Deshalb ist ein „Baurecht auf
Zeit“ grundsätzlich unbedenklich, gleich ob im beplanten oder auch unbeplanten Bereich.
I Einleitung
Das sog. „Baurecht auf Zeit“ reagiert auf zwei Problemkonstellationen1 . Die erste, einfachere, betrifft
sog. Zwischennutzungen: Auf einem Gelände sollen zunächst Sportstätten für die Weltmeisterschaft
geplant werden, danach ein Gebiet für großflächigen Einzelhandel. Oder es soll im Außenbereich
gemäß Landesplanung in 20 Jahren Kies abgebaut werden, in der Zwischenzeit will man dort Windkraftanlagen
zulassen. Ist dies möglich? Man fragt unwillkürlich: Warum nicht? Die zweite, problematischere
Konstellation betrifft Vorhaben mit kurzen Nutzungszyklen: Es ist abzusehen, dass die Musicalhall,
ein Multiplexkino oder ein großflächiger Einzelhandel sich nur über ein paar Jahre rentieren
werden. Was soll danach geschehen? Darf man dem Eigentümer dann sein wohlerworbenes
„Baurecht“, aufgrund dessen er das Vorhaben errichtet hat, wieder entziehen? Kann man von ihm
verlangen, dass er es auf eigene Kosten beseitigt? Darf man all dies schon zuvor bedenken und ihm
das Baurecht eben nur „auf Zeit“ gewähren, d.h. mit einer Befristung oder Bedingung?
Das EAG Bau 2004 hat ein solches „Baurecht auf Zeit“ in Teilbereichen eingeführt. Die „Praxiserfahrungen“
mit diesem Instrument2 sind freilich bislang gering. Immerhin haben die Recherchen bei diversen
Kommunen ergeben, dass dies in Ost und West unterschiedliche Gründe hat. Dies soll uns
Gelegenheit geben, das Thema etwas „theoretischer“ anzulegen: Man kann fragen, welche Bedeutung
∗ Vortrag, gehalten auf den 3. Greifswalder Baurechtstagen am 24. 3. 2006; der Vortragsstil wurde beibehalten. –
Der Autor ist Inhaber des Lehrstuhls für Öffentliches Recht, Verfassungsgeschichte, Rechts- und Staatsphilosophie
an der Ernst-Moritz-Arndt-Universität Greifswald. – Der Beitrag erscheint auch in der Zeitschrift Landes-
und Kommnalverwaltung Heft 3/2007.
1 Für die Zeit vor dem EAG Bau 2004: Pietzcker, „Baurecht auf Zeit“, NVwZ 2001, 968 ff.; zur neuen Rechtslage
Schieferdecker, Baurecht auf Zeit im BauGB 2004, BauR 2005, 320 ff.
2 Vgl. das Generalthema der Tagung: „Praxiserfahrungen mit dem neuen BauGB“.
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