umweltrechtliche Belange - Ernst-Moritz-Arndt-Universität Greifswald

Baurecht auf Zeit und Planungsschadensrecht
der Markt bei der Bestimmung dessen hat, was dem Grundstückseigentümer an Rechten zusteht – sei
es an Befugnissen an seinem Grundstück, einschließlich dem Recht, es zu bebauen, sei es an Entschädigungsansprüchen.
II Das subjektive Baurecht als Anspruch gegen den Staat
Das sog. „Baurecht auf Zeit“ hat letztlich genau den Zweck, Entschädigungsansprüche des Grundeigentümers
gegen die Gemeinde bei sog. Planungsschäden auszuschließen bzw. solche Ansprüche gar
nicht erst entstehen zu lassen. Dabei ist die Bezeichnung „Baurecht auf Zeit“ für den Laien zunächst
missverständlich, denn gemeint ist mit „Baurecht“ nicht das objektive Baurecht, also etwa ein Baugesetzbuch
mit Verfalldatum, sondern das subjektive Recht des Eigentümers, sein Grundstück zu
bebauen. Beim Baurecht im subjektiven Sinn geht es mithin um einen Anspruch, einen Anspruch gegen
– ja, wen? wohl gegen den Staat.
Nach der h.M. im deutschen öffentlichen Recht hat der Grundstückseigentümer, wenn öffentlichrechtliche
Vorschriften nicht entgegenstehen, das Recht, ja die „Freiheit“ – Baufreiheit –, es nach seinem
Belieben zu bebauen3 . Defensiver formuliert: Der Grundeigentümer hat gegenüber dem Staat ein
Recht, sein Grundstück im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften zu bebauen4 . Nicht etwa hat der
Staat ein Ermessen, wem er „Baurechte“ zuteilt. So viel Obrigkeit soll denn doch nicht sein.
Erstaunlicherweise ist nun aber das Zentraldogma, das hinter der Frage steht, inwieweit ein Baurecht
auf Zeit zulässig ist, in gewisser Weise obrigkeitlich geprägt. Das Dogma lautet: Was der Eigentümer
einmal an subjektivem Baurecht erworben hat, das darf ihm der Staat nicht wieder entziehen, es sei
denn, er gewährt dafür Entschädigung. Das subjektive Baurecht besteht grundsätzlich unbefristet und
unbedingt, auf ewig5 . Dies gilt auch dann, wenn der Staat, die Obrigkeit, dieses Baurecht aktiv geschaffen
hat, z.B. durch einen Bebauungsplan, der das Grundstück vom Ackerland zum Bauland aufwertet
und dadurch den Eigentümer in den Genuss einer erheblichen Wertsteigerung kommen lässt.
Diesen Wert darf ihm derselbe Staat nicht durch eine neue Planung entziehen. Widerstand gegen die
Obrigkeit zeigt sich in Deutschland offenbar gern in Anspruchsdenken.
III Wertsicherung durch das sog. Planungsschadensrecht
1. Die einfachrechtliche Ausgestaltung (§§ 39–44 BauGB)
Im einfachen Recht hat dieses Anspruchsdenken Ausdruck im sog. Planungsschadensrecht6 gefunden,
§§ 39–44 BauGB. Der Name ist Programm: Wenn eine staatliche Planung dazu führt, dass ein Grundstück
nach der Planung weniger wert ist als vorher, dann wird dies als ein Schaden definiert, für den
der Staat einzustehen hat. Es gilt also nicht etwa das Hiob-Prinzip: Der Staat hat das Baurecht gegeben,
der Staat hat’s genommen, gelobet sei der Staat. Vielmehr findet das Schäfchen-im-Trockenen-
3 Genauer unten bei und in Fußn. 21, 22.
4 BVerfGE 104, 1 (11) – Baulandumlegung –; entgegen Schieferdecker, BauR 2005, 320 (328), spricht die Formulierung
gerade nicht für eine darüber hinausgehende „Baufreiheit“.
5 Dies gilt unabhängig davon, dass die Baugenehmigung gem. den Landesbauordnungen üblicherweise eine
Geltungsdauer von drei Jahren hat (z.B. § 74 LBauO M-V). Die Baugenehmigung ist eine nur formelle Voraussetzung
für die Legalität des Vorhabens, sie hat auf den materiellen Anspruch keinen Einfluss.
6 Dazu Oldiges, in: Steiner (Hrsg.), Besonderes Verwaltungsrecht, 7. Aufl. 2003, IV Rdnr. 140 ff.; Wahlhäuser, Die
moderne städtebauliche Planung und das Planungsschadensrecht, 2002; ferner M. Deutsch, Planungsschadensrecht
(§§ 39 ff. BauGB) und Eigentumsgrundrecht (Art. 14 GG), DVBl. 1995, 546 ff.
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