umweltrechtliche Belange - Ernst-Moritz-Arndt-Universität Greifswald

Baurecht auf Zeit und Planungsschadensrecht
möglichkeit nicht verwirklicht hat, ist er sieben Jahre lang wertmäßig geschützt. Wird die zulässige
Nutzung innerhalb dieser Frist aufgehoben oder geändert, so kann er Entschädigung verlangen. Die
Entschädigung bemisst sich nach dem Unterschied zwischen dem Wert, den das Grundstück aufgrund
der zunächst zulässigen Nutzung hat, und dem Wert, der sich infolge der Aufhebung oder
Änderung ergibt. Maßgeblich ist also für beide Werte der Zeitpunkt der Änderung oder Aufhebung.
bb) Nach Ablauf der Sieben-Jahres-Frist wird für den Verlust der bloßen Chance, eine bestimmte
bauliche Nutzung zu verwirklichen, keine Entschädigung mehr geleistet. Entschädigt werden gemäß
§ 42 Abs. 3 BauGB nur noch Eingriffe in eine ausgeübte Nutzung13 , „insbesondere wenn infolge der
Aufhebung oder Veränderung der zulässigen Nutzung die Ausübung der verwirklichten Nutzung
oder die sonstigen Möglichkeiten der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks (...) unmöglich
gemacht oder wesentlich erschwert werden“. Die Entschädigung bemisst sich nach dem Unterschied
des Wertes des Grundstücks aufgrund der ausgeübten Nutzung und dem Wert nach dem Eingriff.
Beispiel14 : Die zulässige Nutzung wird von 10-geschossiger auf eine 3-geschossige Bebauung herabgesetzt.
Dann darf zwar aufgrund Bestandsschutzes ein bereits bestehendes 10-geschossiges Gebäude
stehen bleiben. Aber nehmen wir an, der Eigentümer will das Grundstück an jemanden verkaufen,
der das alte Gebäude abreißen und ein neues errichten will. Dann würde er einen Verlust erleiden,
weil sein ursprüngliches „Baurecht“, das 10 Geschosse erlaubt, mehr wert ist als das jetzige
„Baurecht“, das nur noch 3 Geschosse zulässt. Für diesen Grundstückswertverlust ist er zu entschädigen.
Zusätzlich kann er Entschädigung für den Eingriff in die ausgeübte Nutzung selbst verlangen,
§ 42 Abs. 4 BauGB. Gemeint ist damit vor allem der eingerichtete und ausgeübte Gewerbebetrieb15 .
2. Die praktische Konsequenz: Erschwerung gemeindlicher Planung
Es liegt auf der Hand: Durch diese Wertsicherungsklauseln kann die Gemeinde, gerade in Zeiten
knapper Kassen, daran gehindert werden, ihre städtebaulichen Umgestaltungsvorstellungen zu verwirklichen.
Wodurch ist dies gerechtfertigt? Nun, es ist anscheinend gerechtfertigt, wenn der Eigentümer
investiert hat: Er hat das Grundstück zu einem Preis erworben, der auf 10-geschossiger Bebaubarkeit
beruht, und nun muss er es für einen Preis verkaufen, der sich nach 3-geschossiger Bebaubarkeit
bemisst. Aber das muss nicht immer der Fall sein. Wenn z.B. landwirtschaftliche Flächen aufgrund
eines Bebauungsplans zu Bauland werden, dann kommt dem Eigentümer dieser Wertzuwachs
ganz ohne eigenes Zutun zugute. Eine Abschöpfung des Planungsgewinns durch die öffentliche Hand
ist nach geltendem Recht nicht vorgesehen, und es wird auch immer wieder bestritten, dass dies zulässig
wäre16 . Ob auch in diesen Fällen das Planungsschadensrecht gerecht ist, kann man bezweifeln.
Warum reicht es nicht aus, dem Eigentümer Investitionsschutz wie in § 39 BauGB und Schutz gegen
„Enteignung“ wie in §§ 40, 41 BauGB zu gewähren? Ich komme darauf zurück.
IV Das „Baurecht auf Zeit“
Bezweifeln kann man die Gerechtigkeit des Planungsschadensrechts gerade auch in den Fällen, die
zur Frage nach einem Baurecht auf Zeit geführt haben. Es gibt einen Investor, der ein bestimmtes Projekt
verwirklichen will, das nur auf eine bestimmte Dauer angelegt ist oder bei dem zu befürchten ist,
13 Eingehend dazu Tschödrich-Rotter, Die Entschädigung für Eingriffe in die ausgeübte Nutzung nach § 42 Abs. 3
und 4 BauGB, 2004.
14 Nach Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 9. Aufl. 2005, § 42 Rdnr. 8.
15 Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 9. Aufl. 2005, § 42 Rdnr. 8 a.E.
16 Z.B. Leisner, Städtebauliche Umlegung und Eigentum Privater, NVwZ 1993, 935 (939 f.).
98