collega - Károli Gáspár Református Egyetem
collega - Károli Gáspár Református Egyetem
collega - Károli Gáspár Református Egyetem
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
Dr. Vasady Loránt Zsolt<br />
hiányában ennek komolyabb jelentõséget<br />
nem tulajdonítva – a kölcsön<br />
folyósítása érdekében megegyezésre<br />
törekszik a hitelezõvel. Az adós a<br />
rendelkezési jogát évekre korlátozó<br />
elidegenítési és terhelési tilalom tárgyát<br />
képezõ, vételi joggal terhelt vagyontárgya<br />
átruházását több módon<br />
is megakadályozhatja abban az esetben,<br />
ha a jövõben lehetséges szerzõdésszegése<br />
esetére nem szeretné,<br />
hogy értékes vagyontárgya a kölcsönt<br />
folyósító hitelintézet tulajdonába<br />
kerüljön a forgalmi értékénél<br />
alacsonyabb vételár fejében. Így a vételi<br />
jog gyakorlására fennálló határidõn<br />
belül elõterjesztett kérelmére a<br />
bíróság a tulajdonost a Ptk. 375. § (3)<br />
bekezdése alapján a vételi jogból folyó<br />
kötelezettsége alól mentesítheti,<br />
ha bizonyítja, hogy az opciós szerzõdés<br />
megkötését követõen a körülményeiben<br />
olyan lényeges változás állt<br />
be, melyre tekintettel nem várható<br />
tõle a kötelezettség teljesítése.<br />
A „clausula rebus” esetének hiányában<br />
az adós egyetlen lehetõsége,<br />
hogy az opciós szerzõdést megtámadja<br />
a szerzõdések érvénytelenségére<br />
vonatkozó általános szabályok<br />
szerint. Kényszer, fenyegetés, tévedés,<br />
megtévesztés, valamely alakszerûségi<br />
hiba, vagy jogszabályba ütközés<br />
hiányában az esetek döntõ többségében<br />
az adósok az opciós szerzõdést<br />
a szolgáltatás és az ellenszolgáltatás<br />
között fennálló feltûnõen nagy<br />
értékkülönbségre hivatkozva támadják<br />
meg. A joggyakorlat azonban ingadozik,<br />
hogy ezen érvénytelenségi<br />
okra figyelemmel, van-e helye a vételi<br />
jogot engedõ szerzõdés megtámadásának.<br />
2. Az opciós szerzõdés<br />
megtámadhatóságának<br />
tézise/antitézise<br />
Felperesi cég társasházakat kívánt<br />
építeni az általa korábban megvásárolt<br />
ingatlanokra; ezen beruházás finanszírozása<br />
érdekében kölcsönszerzõdést<br />
kötött az alperesi bankkal.<br />
A kölcsönszerzõdés biztosítására<br />
az ingatlanokat jelzálogjoggal terhelték<br />
meg, valamint azokra nézve a<br />
felperes vételi jogot engedett az alperes<br />
javára arra az esetre, ha a kölcsönszerzõdésbõl<br />
eredõ fõkötelezettségének<br />
nem tenne eleget. Az opciós<br />
szerzõdésben a felek az ingatlanok<br />
értékét, azok forgalmi értékénél alacsonyabb<br />
összegben határozták<br />
meg. A kölcsönszerzõdés alapján folyósított<br />
pénzösszeg törlesztésének<br />
elmaradása következtében megromlott<br />
üzleti kapcsolatra tekintettel, a<br />
felperes többirányú kereseti kérelmet<br />
terjesztett elõ a megyei bíróságon,<br />
többek között kérte az opciós<br />
szerzõdés érvénytelenségének megállapítását<br />
az abban rögzített szolgáltatások<br />
feltûnõ értékaránytalanságára<br />
alapítottan. A peres eljárást lezáró<br />
felülvizsgálati eljárásban a Legfelsõbb<br />
Bíróság az opciós szerzõdés feltûnõ<br />
értékaránytalanságára alapított<br />
megtámadásával összefüggõ jogkérdésben<br />
akként foglalt állást, hogy<br />
ezen a jogcímen a vételi jogot engedõ<br />
megállapodás nem támadható meg.<br />
Indokolásában rámutatott arra, hogy<br />
bár az opciós szerzõdésben fel kell<br />
tüntetni az opciós joggal terhelt dolog<br />
vételárát, megjelölve így azt az<br />
ellenértéket, amelyért a vételi jog jogosultja<br />
a dolgot megvásárolhatja,<br />
azonban a dolog tulajdonosa ezt az<br />
opciós szerzõdés alapján nem követelheti.<br />
Mivel az opciós szerzõdésben<br />
meghatározott ellenérték nem<br />
kényszeríthetõ ki, így az nem olyan<br />
visszterhes ügylet, amely a Ptk.<br />
201. § (2) bekezdésében foglalt okból,<br />
feltûnõ értékaránytalanság címén<br />
megtámadható lenne. 4<br />
A fenti jogkövetkeztetés paradigmája<br />
az, hogy mivel az opciós szerzõdésnek<br />
nem tárgya a vételi jog gyakorlása<br />
folytán megszerezhetõ dolog<br />
tulajdonának az átruházása, ezért az<br />
nem támadható meg a dolog értéke<br />
és annak vételára közötti feltûnõen<br />
nagy értékkülönbség jogcímén,<br />
ugyanis a dolog és vételára nem szerzõdéses<br />
szolgáltatásai az opciós szerzõdésnek.<br />
Ezen a jogcímen csak a vételi<br />
jog gyakorlása folytán létrejött<br />
adásvétel támadható. 5<br />
Annak ellenére, hogy az opciós<br />
szerzõdés magában foglalja az adásvételi<br />
szerzõdés lényeges elemeit,<br />
így a dolog meghatározását, a vételárat,<br />
a vételi jog gyakorlásának módját<br />
és határidejét, a vételár megfizetésének<br />
formáját, vagy a birtokba adás<br />
módját, annak nem tárgya a dolog<br />
átruházása, hanem csak a vételi jog<br />
biztosítása. A dolog és a vételár nem<br />
szerzõdéses szolgáltatások, hiszen<br />
nem lehet szolgáltatás az, aminek<br />
teljesítése a szerzõdés alapján nem<br />
kényszeríthetõ ki, márpedig az opciós<br />
szerzõdés alapján még az eladó<br />
sem követelheti a vételárat és a vevõ<br />
sem a dolog tulajdonjogát. Feltûnõ<br />
értékaránytalanság címén csak abban<br />
az esetben lehet megtámadni a<br />
vételi jogot engedõ szerzõdést, ha a<br />
vételi jog engedése fejében opciós díjat<br />
kötöttek ki a felek és a megtámadási<br />
ok a díj és a hatalmasság engedése<br />
között áll fenn.<br />
A fentiek szerint kifejtett jogi álláspont<br />
azonban nem tekinthetõ egyeduralkodónak.<br />
Egy esetben a felperes<br />
és a kölcsönt folyósító alperes akként<br />
állapodtak meg, hogy az alperes a<br />
vételi jogot engedõ szerzõdés alapján<br />
az opciós vételár megfizetésére<br />
beszámítás útján lesz jogosult a felperes<br />
szerzõdésszegése esetén oly<br />
módon, hogy maga helyett mást is<br />
kijelölhet az opciós jog gyakorlására.<br />
Felperes szerzõdésszegõ magatartására<br />
tekintettel az alperes engedményese<br />
élt vételi jogával és egyoldalú<br />
nyilatkozatával létrehozta az adásvételi<br />
szerzõdést. A felperes keresetében<br />
többek között az opciós szerzõdések<br />
érvénytelenségének megállapítását<br />
kérte feltûnõ értékaránytalanság<br />
címén. Az elsõfokon eljárt<br />
megyei bíróság megállapította az<br />
opciós szerzõdés érvénytelenségét és<br />
a létrejött adásvételi szerzõdéssel<br />
összefüggésben fennálló feltûnõ értékaránytalanság<br />
kiküszöböléseként<br />
kötelezte az alperes perben állt engedményesét<br />
a vételárkülönbözet és<br />
járulékinak megfizetésére. Az elõterjesztett<br />
fellebbezés alapján az ítélõtábla<br />
a megyei bíróság ítéletét megváltoztatta<br />
és a felperes keresetét elutasította<br />
arra figyelemmel, hogy a<br />
felperes a szerzõdés megtámadására<br />
nyitva álló határidõt elmulasztotta.<br />
A Legfelsõbb Bíróság, mint felülvizsgálati<br />
bíróság az ítélõtábla ítéletét hatályon<br />
kívül helyezte és a másodfokú<br />
bíróságot új eljárásra és új határozat<br />
hozatalára utasította annak okán,<br />
hogy megállapította a felperes a keresetét<br />
határidõben terjesztette elõ.<br />
A megismételt eljárásban az ítélõtábla<br />
az ügy érdemi vizsgálatát követõen<br />
a megyei bíróság ítéletét ismételten<br />
megváltoztatta és a felperes keresetét<br />
elutasította. Határozata indokolásában<br />
arra a jogi álláspontra he-<br />
194 XI. évfolyam 2–3. szám
Change language