Rapport om gjennomføring av AIFMD i norsk rett - Finanstilsynet

For eiendomsfond organisert som aksjeselskap vil styringsdokumentene bestå i selskapets
vedtekter og en aksjonæravtale mellom aksjonærene og selskapet. I tillegg vil selskapets
prospekt (eller PPM) innebære begrensninger for selskapets virksomhet. For eiendomsfond
organisert som kommandittselskap eller indre selskap vil styringsdokumentene være de samme
som for aktive eierfond, og bestå av selskapsavtale og PPM. Eiendomsfond organisert som
aksjeselskaper vil ofte markedsføres på grunnlag av et prospekt eller et PPM dersom
markedsføringen kan skje uten krav til utarbeidelse av prospekt.
Arbeidsgruppen er ikke kjent med at det er utarbeidet statistisk materiale om etablering av og
investeringer i eiendomsfond i det norske markedet. Basert på informasjon arbeidsgruppen har
innhentet fra enkeltaktører i markedet antas det at det er i underkant av 30 aktører som forvalter
et eller flere fond med en samlet innskutt kapital på 30 til 40 milliarder kroner. Fondenes
investeringer vil typisk kunne være finansiert med 30 % egenkapital og 70 % fremmedkapital.
Det er store variasjoner i eiendomsfondenes struktur, både juridisk og om
fremmedkapitalfinansieringen er etablert i fondet eller for den enkelte investering.
3.3.4 Investering gjennom feeder-fond - tilføringsfond
Investeringer i alternative investeringsfond kan gjøres indirekte gjennom feeder-fond. Et feederfond
investerer normalt deretter sine midler i ett alternativt investeringsfond. I
verdipapirfondloven benyttes begrepene tilføringsfond og mottakerfond. Feeder-strukturer er
relativt utbredt for kollektive investeringer som for eksempel aktive eierfond og eiendomsfond.
Feeder-fond kan inndeles i to kategorier. Den første typen feeder-fond benyttes typisk blant
spesialfond og aktive eierfond og som markedsføres internasjonalt i det institusjonelle og
profesjonelle markedet. For slike fond vil det ofte være avgjørende at investeringsstrukturen er
skattemessig og regulatorisk optimal for ulike investorgrupper etablert i ulike land. For eksempel
vil investorer hjemmehørende i USA være underlagt andre skatteregler og regulatoriske
begrensninger enn investorer fra andre land. Disse reglene og begrensningene krever ofte særlige
tilpasninger på fondsnivå for å unngå en skattemessig ugunstig behandling av investeringen og
for at investoren i praksis skal kunne investere. Dette ivaretas også gjennom etablering av
parallelle fondsstrukturer tilpasset ulike investorgrupper, og som gjennom avtale er bundet til å
investere parallelt. Dette er imidlertid ikke master-feeder-strukturer.
Den andre typen feeder-fond benyttes for å gjøre investeringer i blant annet aktive eierfond og
eiendomsfond tilgjengelig for det private investeringsmarkedet. Noe forenklet vil en gjennom å
samle investeringene fra en rekke mindre investorer oppfylle krav til minstetegning i
hovedfondet. Dette er gjerne den eneste måten en privat investor kan få tilgang til å investere i et
aktivt eierfond eller eiendomsfond beregnet på det institusjonelle og profesjonelle markedet.
Slike feeder-fond kan bli etablert både av initiativtakerne til hovedfondet, men også av andre
som ønsker å tilby en slik fond-i-fond-løsning til sine kunder.
Organisering av feeder-fond vil, som ved organisering av andre type fond, være avhengig av en
rekke faktorer, herunder hvor det er etablert (jurisdiksjon), hvem som er initiativtaker og hvem
det retter seg mot. Et særtrekk ved feeder-fond er tilknytningen til et hovedfond.
“Investeringsstrategien” til et feeder-fond vil være å investere i hovedfondet. Vilkårene for et
feeder-fond vil dermed være tett knyttet til vilkårene for hovedfondet. Dersom hovedfondet er et
24 (115)