Ausgabe 05/2022

ImFokus
„Preisabschläge von den
bisherigen Spitzenrenditen
werden kommen und sich
durch alle Asset-Klassen
ziehen.“
Sebastian, G. Nitsch,
6B47 Real Estate Investors
„Erstaunlich war hier
für alle, dass besonders
Deutschland bis jetzt mit
den größten Abschlägen
konfrontiert war.“
Andreas Ridder,
CBRE
„Die Energiewende wird
aber verstärkt unter dem
Kostenaspekt und nicht nur
im Hinblick auf den CO2-
Ausstoß betrachtet.“
Karina Schunker,
EHL Wohnen
auf den Mietertrag und ist demnach ein großer
Faktor. Es ist daher zu erwarten, dass die
Wohnimmobilienbranche in den kommenden
Jahren puncto Nachhaltigkeit einen mas-siven
Schub erfahren wird.“
Die letzten Monate haben gezeigt, dass sich das
Marktgeschehen deutlich verlangsamt hat“,
stimmt Thomas Belina, Geschäftsführender
Gesellschafter bei Colliers zu. „Die Nachfrage
ist weiterhin groß, allerdings sind die Kaufpreisvorstellungen
auf Käufer- und Verkäuferseite
zunehmend auseinandergedriftet.“
Investoren sind vorsichtiger geworden, passen
ihre Investmentstrategien den neuen Marktgegebenheiten
an und warten vorerst einmal ab.
Ein Repricing wird stattfinden müssen. „Nach
einer langen Phase sinkender Renditen werden
diese bis zum Jahresende erstmals in allen
Assetklassen leicht steigen.
Schockstarre
Für Thomas G. Winkler (UBM Development)
befindet sich der Investmentmarkt aktuell in
einer Art Schockstarre. „Das macht es schwer,
über Preise zu sprechen. Multiple von weit
über 30 sind jedenfalls vorbei. Was aufgrund
der Inflation – mit etwas Zeitversatz – steigt,
sind allerdings die zum größten Teil indexierten
Mieten“, so der UBM CEO. Die Krise könnte
aber zu einer Entspannung auf den Grundstückmärkten
führen. „Zunächst wird diese
Krise zum Shakeout einer Reihe von Spielern
füh-ren, deren Projekte und Grundstücke dann
auf den Markt kommen. Insbesondere Banken
sind gut beraten, frühzeitig Partnerschaften
mit bonitätsstarken Developern einzugehen.
Nur so können sie vermeiden, dass der maximale
Schaden eintritt.“
EU-Taxonomie treibt die Preise
Eine Entspannung bei den Grundstückspreisen
sieht Sebastian G. Nitsch (6B47 Real Estate
Investors) nicht: „Die Grundstückspreise reagieren
auf neue Marktsituationen meist mit
Verzögerung. Jede Krise führt zum Zuzug in die
Ballungsräume. Das Thema der Flächenversiegelung
aus der Taxonomie treibt auch die
Preise für schon gewidmete beziehungsweise
bebaute Grundstücke in die Höhe. Im Zusammenspiel
mit steigenden Marktrenditen und
den damit unter Druck geratenen Grundstückpreisen
wird es zu einer neuen Preisfindung
kommen. Eine Entspannung am Markt sehe
ich dabei aber nicht.“ Er ist sich aber sicher,
dass es zu Preisabschlägen von den bisherigen
Spitzenrenditen kommen wird. „Diese werden
sich durch alle Asset-Klassen ziehen.“
Andreas Ridder (CBRE): „Wenn Zinsen steigen,
hat das immer eine negative Auswirkung
auf die Preise, wie stark hängt von der Zinssteigerung
insgesamt ab und wie sehr eine
Asset-Klasse beim Kauf üblicherweise fremdfinanziert
wird. Erstaunlich war hier für alle,
dass besonders Deutschland bis jetzt mit den
größten Abschlägen konfrontiert war. Da dort
aber auch die Renditen am niedrigsten waren,
ist es dann doch auch wieder logisch erklärbar:
Wenn Zinsen zum Beispiel um zwei Prozent
steigen, dann trifft es einen Kreditnehmer
härter bei einer Rendite von 2,5 Prozent als bei
einer Rendite von vier Prozent.“
Anton Bondi de Antoni (Bondi Consult) sieht
aktuell eine Seitwärtsbewegung: „Wobei die
Investoren sehr viel vorsichtiger geworden
sind. Preisabschläge sehe ich eher im Bereich
Wohnen (mittelfristig, weil die Käufer ihr Geld
für den laufenden Unterhalt brauchen) als
auch im Bereich Retail.“ Grundstücke dürften
nur kurzfristig günstiger zu haben sein:
Es ist seit langem ein Phänomen, dass sich
Grundstückspreise zwar rasant ansteigende
Preise angleichen, bei Preisreduktionen jedoch
relativ lange auf hohem Niveau bleiben. Die
einzige mögliche rasche Anpassung sehe ich
bei einer Verlangsamung des (mittelpreisigen)
Wohnbaus, die bereits eingesetzt hat. Hier
ist zu erwarten, dass es, getrieben von hohen
Zinsen und verteuer-ten Krediten, zumindest
vereinzelt zu „Notverkäufen“ bei Vorratsgrundstücken
kommen kann.“
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