Ausgabe 05/2022

Advertorial
Verkauf Eigenheim
Hauptwohnsitzbefreiung. Anteilige Steuerpflicht trotz Hauptwohnsitz.
D
ie Veräußerung einer Immobilie
im Privatvermögen unterliegt –
unabhängig von der Behaltedauer
– der Immobilienertragsteuer
von 30 Prozent. Steuerpflichtig ist die
Differenz zwischen dem Veräußerungserlös
und den steuerlichen Anschaffungskosten (spezielle
Regelungen für am 31. März 2012 nicht
mehr steuerverfangenes Altvermögen).
Wird die Immobilie vom Verkäufer selbst als
Hauptwohnsitz genutzt, so kann die Hauptwohnsitzbefreiung
einschlägig sein. In diesem
Fall fällt keine Immobilienertragsteuer an. Die
Befreiung ist erfüllt, wenn
• die Immobilie seit der Anschaffung bis zur
Veräußerung durchgehend mindestens
zwei Jahre als Hauptwohnsitz gedient hat
oder
• die Immobilie innerhalb der letzten zehn
Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf
Jahre als Hauptwohnsitz genutzt wurde.
Bei der Hauptwohnsitzbefreiung ist zu beachten,
dass diese nur auf Eigentumswohnungen
und Eigenheime (Wohnhäuser mit maximal
zwei Wohnungen) anwendbar ist.
Grundstücksfläche 1.000 Quadratmeter
In einem aktuell vom BFG (Bundesfinanzgericht)
behandelten Fall war strittig, bis zu welcher
Grundfläche die Hauptwohnsitzbefreiung
bei einem Einfamilienhausverkauf anwendbar
ist (BFG 1. 6. 2022, RV/7100215/2019). Bereits in
früherer Rechtsprechung des VwGH (Verwaltungsgerichtshof)
wurde klargestellt, dass die
Hauptwohnsitzbefreiung nicht nur das Gebäude,
sondern auch die umgebende Bodenfläche
umfasst. Laut VwGH ist hierzu hinsichtlich
der Grundstücksfläche auf eine typisierende
Betrachtung abzustellen.
Im spruchgegenständlichen Fall hatte das
Grundstück eine Fläche von 2.890 Quadratmetern.
Nach Ansicht des BFG ist bei der Feststellung
der Ortsüblichkeit von Grundstücksgrößen
nicht auf die unmittelbare Nachbarschaft
abzustellen (im vorliegenden Fall wurde
nachgewiesen, dass die Nachbargrundstücke
sogar größer waren), sondern es kommt eine
typisierende Betrachtung für ganz Österreich
zur Anwendung.
Die Finanzverwaltung führt dazu in den Einkommensteuerrichtlinien
aus, dass eine Fläche
bis 1.000 Quadratmeter angemessen ist. Das
BFG hat sich dieser Meinung angeschlossen
und festgehalten, dass für den Hausverkauf die
Befreiung für das Gebäude selbst und für einen
Grundstücksanteil von 1.000 Quadratmetern
anwendbar ist. Der restliche Grundstücksteil
über 1.000 Quadratmeter musste daher der
Immobilienertragsteuer unterworfen werden.
Eine Aufteilung des Kaufpreises war daher erforderlich.
Fotos: AdobeStock, Michael Königshofer
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Harald Galla,
Wirtschaftsprüfer und Steuerberater bei
LeitnerLeitner Wien. Er ist spezialisiert auf
Immobilientransaktionen.
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