Revista nº 18, 2º trimestre año 2006 (PDF 6 Mb) - Asociación ...

doctrinaRevista de responsabilidad civil y segurodoctrinabre 28 , excluye de la obligación de garantíaal autopromotor. Dada la gran relevanciaque tanto la doctrina como la jurisprudenciadan a este sujeto, vamos a detenernos unpoco en él. En la Res. DGRN de 5 de abrilde 2.005 29 , se afi rmaba que el concepto de“autopromotor” individual, no debe llevarsea interpretaciones excesivamente rigoristas,sino que ha de interpretarse de formaamplia 30 , ha de interpretase en contraposiciónal promotor colectivo que contempla lapropia Ley. Por lo que respecta al conceptode “vivienda destinada a uso propio”, se entiendetoda aquella que tienda a este usopor parte del autopromotor, siendo indiferenteque se trate de primera o segunda vivienda,y aunque se trate de una residenciameramente temporal. Como particularidad,insiste la Resolución en la necesidad demanifestación de los titulares de tal circunstancia,sin que pueda pretenderse que taldeclaración se supla por las deducciones ointerpretaciones del Registrador al califi car.Por otra parte, la Res. DGRN de 6 de abrilde 2.005 31 , afi rma que si posteriormente lavivienda del autopromotor fuera objeto detransmisión, el adquirente sólo podrá exonerarexpresamente al autopromotor de laobligación de constituir la referida garantía– y de su justifi cación en la correspondienteescritura pública – si se acredita por éstehaber utilizado la vivienda. La Res. DGRNde 28 de octubre de 2.004 32 , se ocupadel supuesto de autopromoción por partede una sociedad, cuyo objeto social es lapromoción, venta y alquiler de inmuebles.La DGRN, entiende que dada la amplitudde la dicción legal que no limita la exoneracióndel seguro decenal a los supuestosen que el autopromotor tenga en la viviendaunifamiliar su domicilio, sino que admitecualquier uso para sí, no puede ser exigidopor el Registrador que aquél, cuando espersona jurídica, tenga en ella su domiciliosocial. Ni puede inferirse por razón del objetosocial una presunción de fraude o demanifestación errónea del destino de la viviendaa uso propio de la persona jurídica,ya que el objeto social no es incompatiblecon el destino a uso propio de la viviendaen cuestión. Lo importante es que estamosante una vivienda unifamiliar, realizada enrégimen de autopromoción y en el que concurrela manifestación, que deberá constaren el Registro, de que va a destinarse a usopropio. Las consecuencias de la constanciaregistral de esta manifestación, son ya suficiente garantía a favor de los terceros adquirentesque tendrán público conocimientode las limitaciones afectantes al inmueble.2. Por la naturaleza del seguro: quedaríanfuera, tanto la responsabilidad por inobservanciade las normas sobre riesgoslaborales 33 , como la responsabilidad civilde los agentes de la edifi cación 34 .28El art. 105 de la Ley 53/2002 de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y de Orden Social, modifi ca la Disposición AdicionalSegunda de la Ley 38/1999 de 5 de noviembre, señalando que: “No obstante, esta garantía no será exigible en el supuesto del autopromotorindividual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Sin embargo, en el caso de producirse la transmisión “inter vivos” dentro delplazo previsto en el párrafo a) del artículo 17.1, el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de la garantíaa que se refi ere el apartado anterior por el tiempo que reste para completar los diez años. A estos efectos, no se autorizarán ni inscribiránen el Registro de la Propiedad escrituras públicas de transmisión “inter vivos” sin que se acredite y testimonie la constitución de la referidagarantía, salvo que el autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de laconstitución de la misma”.29Resolución de la Dirección General de Registro y Notariado de 5 de abril de 2.005, RJ 2005/3484.30En este sentido la resolución de 9 de julio de 2.003 (RJ 2003/6083) que permite comprender tanto a las personas físicas como jurídicas,dado que en última instancia estas son una única entidad, son individuales siguiendo un criterio numérico.31Resolución de la Dirección General de Registro y Notariado de 6 de abril de 2.005, RJ 2005/3485.32Resolución de la Dirección General de Registro y Notariado de 28 de octubre de 2.004, RJ 2004/7808.33Art. 1.2 de la LOE “las obligaciones y responsabilidades relativas a la prevención de riesgos laborales en las obras de edifi cación se regiránpor su legislación específi ca”.34GARCÍA LARAÑA, R.: “Garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos de la construcción”, III Congreso de Almería, 7 y 8 deabril 2.005. Afi rma el Magistrado, que una cosa es que el seguro obligatorio requiera que se haya producido un daño o disfunción debido a lamala actuación de alguno de los intervinientes en la edifi cación, y otra muy distinta que dicho seguro cubra la responsabilidad civil de éstos,cosa que no ocurre en modo alguno. En defi nitiva, lo normal y lo deseable es que, sin perjuicio de las garantías cubiertas conforme al art.19, los agentes mantengan sus propios seguros de responsabilidad civil, no sólo en benefi cio de los adquirentes, sino también en su interéspropio; efectivamente, el seguro de daños sólo cubre los daños materiales producidos en el edifi cio, excluyéndose todos los relacionadosen el apartado 9 del citado precepto, sin perjuicio de lo cual obviamente estos últimos perjuicios sí pueden ser reclamados directamente porel perjudicado frente al arquitecto, aparejador, constructor, etc, siendo por tanto doblemente útil la cobertura de esa responsabilidad civil.Ello es aún más claro en la fase actual, donde con arreglo a la disposición adicional 2ª las únicas garantías cubiertas por ahora por el seguroobligatorio son las relacionadas con vicios estructurales en las viviendas.34