Revista nº 18, 2º trimestre año 2006 (PDF 6 Mb) - Asociación ...

doctrinaRevista de responsabilidad civil y segurodoctrinaLa regulación de la LOE, plantea como cuestiónfundamental, si la Ley se refi ere sólo a las nuevasconstrucciones, o se amplía a las obras de reparación.Aunque estas últimas, pudieran entenderseincluidas desde el punto de vista gramatical, si nosuponen alteración de la confi guración arquitectónica,quedan fuera del ámbito de aplicación de laresponsabilidad por vicios regulada en el artículo17 de la LOE, quedando sometidas al régimen generalde responsabilidad por incumplimiento contractual,lo que implica una clara ruptura con la jurisprudenciamantenida bajo el régimen del artículo1.591 del CC. 47a través de una interpretación sistemática de losdiversos textos legales, poniéndose de manifi estolo difícil que es lograr una adecuada armonía entrelos distintos miembros que integran el complejocuerpo del ordenamiento jurídico. El concepto “vivienda”se toma en distintos sentidos, por lo generalligado a una situación de hecho, al concretodestino que se da a una construcción, más que auna situación objetiva, la aptitud o posibilidades deuso más adecuado para la misma. Los califi cativosde habitual y en muchas ocasiones el de familiaracompañan al sustantivo, aunque sin precisar quécondiciones han de darse para merecerlo 49 .También quedan excluidas como obras de edificación, las nuevas construcciones de escasa entidady sencillez técnica que no tengan, de formaeventual o permanente, carácter residencial ni públicoy que se desarrollen en una sola planta, segúnel art. 2.2.a) de la LOE.El supuesto de la Residencia Geriátrica mereceun breve análisis por nuestra parte; se centra eldebate en determinar si las garantías exigidas en elartículo 19 de la LOE, han de constituirse en estoscasos.Unos de los objetivos de la LOE, es garantizara los propietarios de todas las modalidades de edificaciones sujetas a su ámbito de aplicación, sea elpromotor original o el adquirente posterior del todoo parte de lo edifi cado, frente a una serie de dañosde diverso tipo a través de la obligación que imponede contratar seguros que los cubran en determinadascondiciones (artículo 19). De momento esaobligación aparece restringida por la disposiciónadicional segunda en un doble sentido: de un lado,en cuanto al tipo de daños a asegurar, al limitarlosa los previstos en el apartado c) de dicho artículo;y de otro, en cuanto al tipo de construcciones, alexigirla tan sólo para aquellas cuyo destino principalsea el de vivienda.En la resolución de la DGRN de 8 febrero de2.003 48 objeto de análisis, el Notario pone de manifiesto la difi cultad que encierra diferenciar el concepto“vivienda” y “residencia”; así, se parte dela búsqueda de un concepto jurídico de viviendaEl mismo criterio prima en la Ley de ArrendamientosUrbanos de 24 de noviembre de 1994,donde no se atiende tanto a las características físicaso aptitud de la edifi cación como al destino parael que se arriende cuando su artículo 2 distingueentre el arrendamiento de vivienda y el que tengaun uso distinto, pues si determina el primero comoel que recae sobre una edifi cación habitable cuyodestino primordial sea satisfacer la necesidad permanentede vivienda del arrendatario, excluye porsu destino, que no por sus características físicas,la cesiones en arrendamiento por temporada cuandoel destino de lo arrendado sea una actividad industrial,comercial, etc.La Ley de Propiedad Horizontal, por su parte,utilizaba originalmente los términos “piso o local”hasta que han comenzado sus reformas y se haintroducido en ella el de “vivienda”, art. 9.1.c),e),i),para seguir contraponiéndolo al de local, pero sinestablecer criterios diferenciales entre ellos, algopor lo demás intrascendente a los efectos de dichaLey.Si el concepto de vivienda –de “vivere”–, tenervida más que lugar en el que vive, hace referenciaa una construcción humana o el simple refugio naturalen el que se vive o mora, ese vivir o morarimplican la idea de cierta habitualidad o permanencia,lo que permitiría involucrar en la lid ese otrotérmino, el de morada (de “morari” detenerse, quedarse).Residencia, por su parte, es el lugar dondese reside o vive permanentemente –de “residere”,permanecer–, concepto difícilmente diferenciable47BRENES CORTÉS, J., entiende que sí resultan amparadas por el régimen de responsabilidad de la LOE las obras de reparación llevadas a caboen los edifi cios a los que se refi ere el apartado 2 c) del artículo 2, ya que este precepto no exige que tales obras alteren la confi guraciónarquitectónica de la edifi cación.48Resolución de la Dirección General de Registros y Notariado de 8 de febrero de 2.003, 2003/6083.49Ver arts. 90, 1320 y 1321 del CCiv., 693 de la LECiv.38