Registratreurskonferensiebesluite - Aktepraktyk.co.za

‘n persoon wat nie ‘n eienaar in die skema is nie? Wanneer die ontwikkelaar
ophou op ‘n eienaar te wees, wie geniet die voordele van die huur noudat die
regspersoon die eienaar van die uitsluitlike gebruiksgebiede word? Hoe moet
artikel 27(6) van Wet 95 van 1986 geinterpreteer word?
Besluit Ja, ‘n ontwikkelaar mag ‘n huurkontrak oor ‘n uitsluitlike gebruiksgebied
verleen in terme van artikel 27(6) - (RKB73/2009).
Sessie van uitsluitlike gebruiksgebiede
Scenario Oordrag van ‘n eenheid in ‘n deeltitelskema is in 1997 vanaf die ontwikkelaar
na A geregistreer. Gelyktydig met die gemelde oordrag is ‘n uitsluitlike
gebruiksgebied, wat deel van die transaksie gevorm het, ook vanaf die
ontwikkelaar aan A gesedeer. In 2000 is oordrag van dieselfde eenheid vanaf
A na B geregistreer. Geen sessie van die uitsluitlike gebruiksgebied is
geregistreer nie, alhoewel dit deel van die transaksie gevorm het. Daarna is
verskeie oordragte van die eenheid geregistreer (dit is vanaf B na C, vanaf C
na D, vanaf D na E, ens.), voortspruitend uit die verkoop van die eenheid en
die uitsluitlike gebruiksgebied. Tans, is daar ‘n verdere oordrag van die
eenheid wat geregistreer staan te word. Slegs nou, in 2005, word die nalate
om die uitsluitlike gebruikgebied tesame met elk van die vorige oordragte te
sedeer vasgestel. Vanuit die rekords blyk dit dat A nogsteeds die
geregistreerde houer van die uitsluitlike gebruiksgebied is.
Vraag Hoe moet hierdie nalate nou hanteer word? Wie moet nou die uitsluitlike
gebruiksgebied sedeer?
Besluit Artikel 27(4)(b) en 27(4)(c) verskaf die prosedure wat gevolg moet word:
indien die houer van die saaklike reg nogsteeds ‘n lid van die regspersoon is,
moet daar aan die bepalings van artikel 14, saamgelees met artikel 33 van die
Registrasie van Akteswet voldoen word - (RKB2/2006).
Kommentaar
Dit beteken dat, indien die houer van die saaklike reg nie meer ‘n lid van die
regspersoon is nie, die uitsluitlike gebruiksgebied in die regspersoon vestig
(vry van enige verband). Die regspersoon moet dan by die registrateur van
aktes aansoek doen vir die uitreik aan hom van ‘n sertifikaat van saaklike reg
van uitsluitlike gebruiksgebied ten gunste van homself. (Artikel 27(4)(b)&(c)).
RKB 36 van 2002: Kansellasie van ‘n uitsluitlike gebruiksgebied
Vraag Waar dieselfde uitsluitlike gebruiksgebied verkeerdelik na twee eienaars van
dele in ‘n skema oorgedra is, hoekom vereis RKB36/2002 dat beide uitsluitlike
gebruiksgebiede gekanselleer moet word en dat die regspersoon die reg de
novo herreserveer? Behoort nie slegs die uitsluitlike gebruiksgebied wat deur
die verkeerde houer gehou word gekanselleer te word nie?
Besluit Nee. Wet 95 van 1986 maak nie voorsiening vir die kansellasie van ‘n
verkeerdelik geregistreerde reg van uitsluiltike gebruiksgebied nie –
(RKB36/2002 word bevestig – (RKB20/2012)
Artikel 27(5)
Vraag Artikel 27(5) van die Wet op Deeltitels 95 van 1986 maak voorsiening vir die
kansellasie van ‘n uitsluitlike gebruiksgebied met die toestemming van die
verbandhouer van die betrokke deel. Is die toestemming altyd nodig selfs
waar die uitsluitlike gebruiksgebied nie ook as sekuriteit onder die verband wat
die deel verbind, verbind is nie?
Besluit Die toestemming van die verbandhouer word slegs vereis indien die uitsluitlike
gebruiksgebied ook onder die verband verbind is – (RKB78/2010).
Februarie 2013 Selfstudie Aktekursus 85