Dagvaarding - Fair Huur voor verhuurders

1.6.12 Een voorbeeld van een recente uitspraak dienaangaande is die van het
Hof Amsterdam inzake een langdurige (vanaf 1980) huurovereenkomst
met betrekking tot een vrijstaande woning met atelier. 14 De eigenaresse
had in 2000 en 2002 de huurovereenkomst al opgezegd, maar de daarop
volgende procedures hadden niet tot beëindiging van de
huurovereenkomst geleid. In 2009 zegt de eigenaresse opnieuw op
wegens dringend eigen gebruik met een beroep op renovatie (sloop en
nieuwbouw) omdat de exploitatie “fors verliesgevend” was. De WOZwaarde
van de woning bedroeg € 673.000,= Tegenover de jaarlijkse
huuropbrengst ad € 2.700 (€ 223,84 per maand) stond ruim € 8.500,=
aan kosten, onderhoudskosten en premie opstalverzekering nog niet
meegerekend. In eerste aanleg had de kantonrechter de vordering van
de eigenaresse beoordeeld aan de hand van de maatstaf die ontwikkeld
is door de Hoge Raad in voornoemd arrest van 26 maart 2010, te weten
“een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de
huuropbrengsten”. De kantonrechter aanvaardde dat in dit geval van
een dergelijke wanverhouding sprake was, maar kwam vervolgens na
afweging van de belangen van partijen tot het oordeel dat van de
eigenaresse kon worden verlangd dat zij deze wanverhouding
voortzette. Het Hof Amsterdam bekrachtigt het vonnis van de
kantonrechter en overweegt:
“4.3 Voor beëindiging van de huurovereenkomst die
[appellante] met [geïntimeerde] heeft gesloten, is in een
situatie als hier aan de orde slechts bij hoge uitzondering
plaats, ook als van een structurele wanverhouding tussen de
exploitatiekosten en de huuropbrengsten moet worden
gesproken.
[appellante] heeft het hof er niet van overtuigd dat het
financiële belang van [appellante] bij beëindiging van de
huurovereenkomst zo urgent is dat het woonbelang van
[geïntimeerde] daarvoor moet wijken.
In dit verband valt op dat [appellante] zich niet heeft
uitgelaten over de omvang van het rendement van haar
spaartegoed. Dit rendement moet wel worden betrokken bij
de beoordeling van de door haar gestelde urgentie. Voorts
mag niet uit het oog worden verloren dat dit rendement
vervalt als het spaartegoed wordt geïnvesteerd in de nieuw te
bouwen woning.
4.3.4 Het Hof wil aannemen dat [appellante] thans inteert op
haar liquide vermogen maar de omvang daarvan is relatief
14 Hof Amsterdam 24 mei 2011, LJN BQ9719.
462710 Pagina 31 van 117