Dagvaarding - Fair Huur voor verhuurders

geen inhaal van achterstanden plaatsvinden, zelfs niet geleidelijk met
een overgangsperiode. Op het inhaalverbod zijn in enige jaren wel
uitzonderingen gemaakt, maar die waren niet meer dan een druppel op
een gloeiende plaat. Zo konden in de jaren 2004, 2005 en 2006 de
achtergebleven huren met maximaal € 25,- per maand worden
verhoogd, maar dit kon alleen als die huurprijs lager was dan € 200,- en
bovendien ook lager was dan de helft (50%) van de maximaal volgens
de puntenwaardering toegestane huurprijs. Een kopie van de
desbetreffende passage uit de huurverhogingsbijlage 2006, die destijds
door de Vereniging Vast Goed Belang is toegezonden aan haar leden,
wordt als productie 15 overgelegd. Behoudens dergelijke zeldzame en
kleine uitzonderingen (extreem lage huren beneden € 200,- mochten
wel worden opgetrokken, doch slechts tot maximaal 50% van de
puntenwaardering) werd voor bestaande huurovereenkomsten
permanent (dat wil zeggen zelfs niet met een overgangsperiode waarin
de huur geleidelijk zou kunnen worden opgetrokken) geen ruimte
geschapen voor inhaal van achterstanden en ook niet voor het profiteren
van gunstige aanpassingen van het puntenstelsel in het Besluit
huurprijzen woonruimte. Het enkele feit dat het hier reeds lang
bestaande huurovereenkomsten (zogenaamde huurveteranen) betreft,
leidt dus voor die eigenaren tot aanzienlijke huurdervingen. De
verhuurder kan de volgens de puntentelling toegestane huuropbrengst
alleen verkrijgen wanneer een bestaande huurovereenkomst door de
huurder of de rechter is beëindigd (de verhuurder kan immers niet
beëindigen wegens de huurbescherming). In een nieuwe
huurovereenkomst kan de verhuurder de volgens de puntentelling
toelaatbare huurprijs gaan bedingen.
1.7.52 Ook de recente maatregel van minister Donner om in de zogenaamde
schaarstegebieden het aantal woningwaarderingspunten te verhogen
met 15 resp. 25 punten biedt voor deze groep huurveteranen geen
soelaas, omdat deze verhoging niet van toepassing is op bestaande
huurovereenkomsten (zie randnummer 1.4.17).
1.7.53 Er zijn voornamelijk drie oorzaken waardoor de genoemde
achterstanden zijn ontstaan:
1. de aanvangshuur bij het aangaan van de huurovereenkomst kan
zijn vastgesteld beneden de toenmaals volgens de
puntenwaardering toegestane huurprijs, al dan niet na een
procedure bij de huurcommissie.
2. In latere jaren (na de jaren waarin de huurovereenkomst is
aangegaan), kunnen toegestane jaarlijkse huurverhogingen zijn
overgeslagen of niet volledig zijn benut, bijvoorbeeld doordat de
huurder zich met succes tegen de verhogingen heeft verzet wegens
onderhoudsgebreken of omdat vergissingen of verzuimen zijn
opgetreden bij het toepassen van deze jaarlijkse verhogingen.
462710 Pagina 56 van 117